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1、蔡博士房地產(chǎn)精典講座系列蔡博士房地產(chǎn)精典講座系列 成本策略成本策略 成本核算與稅前扣除操作實務(wù)成本核算與稅前扣除操作實務(wù) 1成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu) 開發(fā)項目成本開發(fā)項目成本 房地產(chǎn)成本核算的步驟：房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1 1、確定成本對象、確定成本對象 2 2、確定成本項目、確定成本項目 3 3、將成本支出計入成本對象具體項目、將成本支出計入成本對象具體項目 4 4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握比較與掌握 ：確定成本對象的原則？：確定成本對象的原則？ 會計核算與稅法要求的差異會計核算與稅法要求的差異 如何確定成本對象？如何確定成本對象？ 土地征用費及拆遷補償費土地征用費及2、拆遷補償費 前期工程費前期工程費 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 請分析請分析: :哪些成本項目可控哪些成本項目可控? ? 房地產(chǎn)六大成本項目房地產(chǎn)六大成本項目 為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生 的各項費用。主要包括以下項目： 1、土地買價（出讓金） 2、大市政配套費 3、契稅 4、耕地占用稅 5、土地使用費 6、土地閑臵費 注意國家相關(guān)政策。 土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費 7、土地變更用途和超面積補交的地價及相 關(guān)稅費 8、拆遷補償支出 9、安臵及動遷支出 10、回遷房建造支出 11、農(nóng)作物補3、償費 12、危房補償費 土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費 項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、 規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等 前期費用。 下列費用可否列入前期工程費： 1、報批報建費 2、臨時設(shè)施費 前期工程費前期工程費 開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝 費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工 程費等。 自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包 方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般 稱為“建安成本”。 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ) 設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、 供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū) 管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境 工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的 非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償 贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套 設(shè)施支