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1、倉山地塊前期產(chǎn)品定位建議 福州萬達營銷策劃部 2009-8-15 前言說明：前言說明： 由于倉山地塊具體的指標待定，目前只了解該地塊占地194畝，容積率4，限高70米。 本報告在客觀的數(shù)據(jù)基礎之上，進行開發(fā)產(chǎn)品的方向性定位。方案后附各數(shù)據(jù)表格提 供數(shù)據(jù)性參考。 產(chǎn)品定位建議 項目定位初步判斷 典型樓盤調(diào)研 項目定位結論 整體市場 區(qū)域市場 競爭態(tài)勢 地塊質素 市場占位 客戶定位 產(chǎn)品定位 項目定位綜合 本報告技術思路：本報告技術思路： 第一部分：項目定位初步判斷 福州市宏觀經(jīng)濟背景分析：福州市宏觀經(jīng)濟背景分析： 20082008年福州常住人口年福州常住人口：688萬， 20082008年年GD2、PGDP： 2284.16億元，人均GDP￥33200元，增長率為15%； 根據(jù)人均GDP與宏觀經(jīng)濟的簡單關系，人均GDP達到$1300$8000美元： 福州經(jīng)濟處于上升發(fā)展階段； 10.30% 47.50% 42.20% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 以上數(shù)據(jù)來源于福建省統(tǒng)計局 福州市2008年市場保持了理性回歸和穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。 2486.2 458.1 256.2 395.6 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 施工面積新開工面積竣工面積商品房銷售面積 單位：萬 2008年施工面積、新開工面積和竣工面積，較往年出現(xiàn)較大的回落。 1-12月住宅銷售面積：320.68萬；3、住宅銷售額：1730134萬元， 住宅銷售均價5395.2元/ 2008年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資309.8億元，占同期全社會固定 投資的26.6%，繳納營業(yè)稅、所得稅、契稅等房地產(chǎn)稅共45.1億元。 以上數(shù)據(jù)來源分別來源于福建省統(tǒng)計局和福州市房地產(chǎn)協(xié)會 福州市2008年房產(chǎn)市場運行的主要特點 以上數(shù)據(jù)來源來源于福州市房地產(chǎn)協(xié)會 特點一：市場供求關系發(fā)生變化，2008年市區(qū)批準上市面積可售商品房面積515.03萬， 同比增長6.32%，比同期銷售面積多出294.33萬 ； 特點二：住宅建設投資及供銷比重上升； 特點三：剛性需求在市場中占主導地位； 特點四：二手房交易量占市場份額明顯上升； 特點五：經(jīng)濟適用住房銷售比例提高； 特點六：房價漲幅逐月回落； 49.57% 16.37% 12.19% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00% 小于90 90