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1、前期策劃的總體流程 可行性 研究 價(jià)格定位 開(kāi)發(fā)周期 銷(xiāo)售周期 經(jīng)濟(jì)效益 分析 推廣方案 項(xiàng)目研究 市場(chǎng)定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 地塊地塊產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 報(bào)報(bào) 告告 目目 錄錄 一、可行性研究一、可行性研究 三、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位 四、市場(chǎng)推廣四、市場(chǎng)推廣 二、項(xiàng)目研究二、項(xiàng)目研究 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技 術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)2、預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、 管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到 盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值 的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)概率分析，利用概率值來(lái)研究不同 因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做 出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn) 確的判斷 1.2可行性分析的研究?jī)?nèi)容 土地土地 客戶客戶 產(chǎn)品3、產(chǎn)品 測(cè)算測(cè)算 土土 地地 屬屬 性性 客客 戶戶 價(jià)價(jià) 值值 拿地 YES NO 流程一： 土地土地 客戶 產(chǎn)品產(chǎn)品 測(cè)算測(cè)算 土土 地地 屬屬 性性 客客 戶戶 價(jià)價(jià) 值值 NO 拿 地 YES 流程二： 1.3基于客戶需求的可行性研究 報(bào)報(bào) 告告 目目 錄錄 一、可行性研究一、可行性研究 三、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位 四、市場(chǎng)推廣四、市場(chǎng)推廣 二、項(xiàng)目研究二、項(xiàng)目研究 宏觀環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項(xiàng)目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 2.1、宏觀環(huán)境研究 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)） 城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等） 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一