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1、房地產(chǎn)投資測(cè)算入門 測(cè)算學(xué)習(xí)路徑 投資測(cè)算只是一個(gè)工具！ 學(xué)習(xí)路徑： 1.了解測(cè)算的基本邏輯是什么“算大賬” 2.研讀公司測(cè)算表，搞清楚每個(gè)子表之間的聯(lián)系 3.獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目測(cè)算，由簡到繁 4.過程中學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)中強(qiáng)化 稅金費(fèi)用成本收入利潤=- 收入 收 入 = 量 價(jià) 量：地有多大？能蓋多少？（容積率、建筑密度、限高） 能賣多少？（可售面積、公建配套） 價(jià)：項(xiàng)目定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格預(yù)判（競品降價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品積存等） 成本 土地成本（有票、無票） 建造成本 前期工程費(fèi) 主體建筑安裝費(fèi) 景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程 公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其它費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 稅金 稅種繳稅主體計(jì)稅依據(jù) 契稅轉(zhuǎn)移土地2、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人（買方）/ 增值稅及附加 在我國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行 為)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人； / 附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。 土地增值稅 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收 入的單位和個(gè)人（賣方）； 以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣 收入、實(shí)物收入和其他收入減除法 定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，不包 括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的行為 企業(yè)所得稅 在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣 方） / 印花稅 對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征 收的一種稅（買賣雙方） / 一般計(jì)稅法 增值稅=銷項(xiàng)稅-3、進(jìn)項(xiàng)稅 銷項(xiàng)稅=銷售額11% 銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%） 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款 進(jìn)項(xiàng)稅憑增值稅專用發(fā)票或是規(guī)定可以進(jìn)行抵扣的票據(jù) 簡易計(jì)稅法 應(yīng)納稅額=銷售額5%=全部價(jià)款和價(jià)位費(fèi)用（不得抵扣對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款）（1+5%）5% 稅金-增值稅及附加 增值稅附加 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=增值稅*7% 教育費(fèi)附加=增值稅*3% 地方教育發(fā)展費(fèi)=增值稅*2% 增值稅: 計(jì)稅方法應(yīng)繳稅額 簡易計(jì)稅（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）（1+5%）5% =2億元（1+5%）5% =0.095億元 一般計(jì)稅 銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià) 款）（1+11%） 銷項(xiàng)稅=銷售額11% 增值稅=銷售稅-進(jìn)項(xiàng)稅 銷項(xiàng)稅=（2-0.888）億(1+11%)11%=0.11億 元 增值稅=0.11-0.05