房地產(chǎn)拿地測算思路培訓(xùn)課件Tag內(nèi)容描述：
1、增資 擴股形式取得 土地共同開發(fā) 八部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 取得土地 九一方出地, 一方出錢共同成立 一個新公司的形式 取得土地 4 一不同拿地模式下涉及的稅費 一 招拍掛拿 地 需要特別明 確是否要單 獨繳納 耕地占用稅 二勾地 模式拿地 涉。
2、地上進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)房屋建設(shè),幵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開収項目或者銷售出租商品房的行為. 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1房地產(chǎn)業(yè),是從事房地產(chǎn)綜合開収經(jīng)營管理和服務(wù)的綜合性行業(yè).包拪房 地產(chǎn)生產(chǎn)流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù).房地產(chǎn)業(yè)總體上屬亍服務(wù)行。
3、 房地產(chǎn)全周期業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗收清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 清算 企業(yè)所得稅 主要涉及稅種 一房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡介 契稅 繳稅。
4、算思路 資金平衡 利潤預(yù)期 勱態(tài)測算 靜態(tài)測算 開収商最關(guān)心的是什么 如何評判是否可行 P6 經(jīng)濟測算思路 收 益 成 本 稅 費 利 潤 經(jīng)濟測算的三個基本項目 反推叏地價栺:反向測算,多少錢拿地能夠賺到開収商想要的錢 收 益 其他成本 。
5、能參不 囿桌決策呢 拿地可研課程前言 甲乙雙方實現(xiàn)緊密合作. 乙方很難參不到拿地決策. P3 1培訓(xùn)對象: 策劃主管策劃經(jīng)理級以上人員 2課程目標(biāo): 了解拿地可研報告提綱; 掌握 拿地可研報告要點; 掌握開發(fā)商拿地可研的思維邏輯; 掌握拿地。
6、結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析,與大家展開研討. 本報告是嚴(yán)格保密的. 3 我們對課程的展開角度,為什么要了解流程和我們對課程的展開角度,為什么要了解流程和 經(jīng)濟評價,有什么實際應(yīng)用經(jīng)濟評價,有什么實際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程:關(guān)于開發(fā)流程: 什么時。
7、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現(xiàn)狀區(qū)域樓市現(xiàn)狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點開發(fā)地區(qū)首 位,譽為龍華新城.龍。
8、設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法. 1987年年,國家計委頒布國家計委頒布建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù); 1993年,國家計委又頒布了建設(shè)項目經(jīng)濟評價斱法不參數(shù)第二版. 20。
9、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。
10、模嚴(yán)重受制約,剛需市場也 越來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建。
11、城市 規(guī)模周轉(zhuǎn) 凈利潤率8 凈利潤率 10 限時回正 一年內(nèi) 資金回正 項目投資核心原則:成就共享同心共享 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3。
12、來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴張,迎來了周邊區(qū) 域。
13、立經(jīng)營意識 目的目的 思考一 需要哪些要素投入 房地產(chǎn)經(jīng)營 思考二 什么樣的房地產(chǎn)才能算 好項目 思考三 前 言 output 產(chǎn)出 input 投入 repay 回報 pay 付出 前 言 CONTENT 基本知識 1 1 項目投資項目收。
14、需時間的把握能力時間的把握能力不強,對報告報告 出品質(zhì)量出品質(zhì)量的把控能力較弱; n 報告撰寫中發(fā)現(xiàn)可利用資源和創(chuàng)意點不是很多可利用資源和創(chuàng)意點不是很多,與項目相關(guān)的優(yōu) 秀報告尋求路徑有限; n 如何克服在工作過程中尤其是寫報告寫不出來的時。
15、資核心原則:成就共享同心共享 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣。
16、80min 第一部分 一關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場 一關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場一關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場 2016201720162017的房地產(chǎn)市場有以下現(xiàn)象:的房地產(chǎn)市場有以下現(xiàn)象: 1.1.土地供需矛盾加劇,地王頻現(xiàn),房價集體上漲土地供需矛盾加劇。
17、 5 目 錄 CONTENT 五相關(guān)分析五相關(guān)分析 三項目收入三項目收入 四項目利潤四項目利潤 六典型案例六典型案例 二二項目投資項目投資 一基本知識一基本知識 6 一基本知識一基本知識 p估算必要性估算必要性 p估算思路估算思路 p估算假。
18、價同質(zhì)產(chǎn)品積存等 成本 土地成本有票無票 建造成本 前期工程費 主體建筑安裝費 景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程 公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其它費用 開發(fā)間接費 稅金 稅種繳稅主體計稅依據(jù) 契稅轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬,承受的單位或個人買方 增值稅及附加 在。
19、l rights reserved. 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價指標(biāo) 項目的評價項目的評價 在評價一個房地產(chǎn)是否具備投資價值時,可對項目的經(jīng)濟指標(biāo)進行分析,參考項目的銷售利潤在評價一個房地產(chǎn)是否具備投資價值時,可對項目的經(jīng)濟指標(biāo)進行分析。
20、項目進行可行性研究的試行管理辦法. 1987年,國家計委頒布年,國家計委頒布建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù); 1993年,國家計委又頒布了建設(shè)項目經(jīng)濟評價斱法不參數(shù)第二版. 2000年建設(shè)部建標(biāo)2000205號 房地產(chǎn)。
21、結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析,與大家展開研討. 本報告是嚴(yán)格保密的. 3 我們對課程的展開角度,為什么要了解流程和我們對課程的展開角度,為什么要了解流程和 經(jīng)濟評價,有什么實際應(yīng)用經(jīng)濟評價,有什么實際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程:關(guān)于開發(fā)流程: 什么時。
22、標(biāo) Page4 靜態(tài)經(jīng)濟評價與勱態(tài)經(jīng)濟評價 靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年月的建設(shè)要素的價格時點價格為依據(jù)所計算出 的建設(shè)項目投資的瞬時值. 勱態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時間價值的經(jīng)濟評價方法. 它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外,還包括建。
23、限高 能賣多少可售面積公建配套 項目定位 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 價格預(yù)判:競品降價同質(zhì)產(chǎn)品積存等 銷售收入 利 潤成本費用稅金 成本都包括哪些收入 銷售收入 收入 前期工程 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套 貸款利息 開發(fā)間接費 開發(fā)成本 土地成本有票無票。
24、估一個項目獲利能力的過程; 我們對靜態(tài)經(jīng)濟測算的理解 即在丌考慮貨幣時間價值前提下,通過估算開 發(fā)項目成本收入利潤等經(jīng)濟指標(biāo),來評估 項目獲利能力的過程. 一般多用于短期開發(fā)以出售產(chǎn)品為主的項目 小型住宅辦公等物業(yè)項目 第第 4 頁頁 交流。
25、入三項目收入 四項目利潤四項目利潤 六典型案例六典型案例 二二項目投資項目投資 一基本知識一基本知識 6 一基本知識一基本知識 估算必要性估算必要性 估算思路估算思路 估算假設(shè)估算假設(shè) 房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型 一估算意義 在項目的前期階段,為。
26、嚴(yán)重受制約,剛需市場也 越來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建設(shè)。
27、算各個表之間的聯(lián)系熟悉經(jīng)濟測算各個表之間的聯(lián)系 本報告是嚴(yán)格保密的. 2 經(jīng)濟測算在經(jīng)濟測算在取地決策取地決策中的應(yīng)用1企業(yè)決策中的應(yīng)用1企業(yè)決策 的背的背 案例案例1:貴陽某項目貴陽某項目 的背的背景景 貴陽市金陽區(qū)貴陽市金陽區(qū)XX號地塊。
28、標(biāo) Page4 靜態(tài)經(jīng)濟評價與勱態(tài)經(jīng)濟評價 靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年月的建設(shè)要素的價格時點價格為依據(jù)所計算出 的建設(shè)項目投資的瞬時值. 勱態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時間價值的經(jīng)濟評價方法. 它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外,還包括建。
29、 rights reserved. 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價指標(biāo) 項目的評價項目的評價 在評價一個房地產(chǎn)是否具備投資價值時,可對項目的經(jīng)濟指標(biāo)進行分析,參考項目的銷售利潤在評價一個房地產(chǎn)是否具備投資價值時,可對項目的經(jīng)濟指標(biāo)進行分析,參。
30、價指標(biāo). 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) Page4 靜態(tài)經(jīng)濟評價與勱態(tài)經(jīng)濟評價 靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年月的建設(shè)要素的價格時點價格為依據(jù)所計算出 的建設(shè)項目投資的瞬時值. 勱態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時間價值的經(jīng)濟評價方法. 它除了包括靜態(tài)投。
31、管理辦法. 1987年,國家計委頒布年,國家計委頒布建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù); 1993年,國家計委又頒布了建設(shè)項目經(jīng)濟評價斱法不參數(shù)第二版. 2000年建設(shè)部建標(biāo)2000205號 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價斱法 一。
32、總成本 土地成本 行政事業(yè)性收費 與前期工程費用 主體建筑安裝工 程費 景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程 公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其他費 用 開發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱建造成本 Tips 開發(fā)間接費 財務(wù)費 版權(quán)所有 碧桂園集團 嚴(yán)禁外傳 土地成本。
33、計強排等工作定位設(shè)計強排等工作 引致 基于預(yù)測的收益,通過限定基于預(yù)測的收益,通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟測算的關(guān)注點排序 現(xiàn)階段主流房企強調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最。
34、經(jīng)濟測算操作說明 實際案例應(yīng)用 常用的相關(guān)分析應(yīng)用 偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 3 頁頁 靜態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定 什么是靜態(tài) 指不考慮貨幣時間價值,按同一時點。
35、Consulting3 引子:一個簡單的案例引子:一個簡單的案例 概況概況 思考思考 分析分析 B.A.Consulting4 概況概況 萬科:內(nèi)部收益率萬科:內(nèi)部收益率46.7346.73,凈現(xiàn)值,凈現(xiàn)值1616916169 年度年度第。
36、計息期 二現(xiàn)金流量圖Cash Flow Diagram 現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成要素:現(xiàn)金流量的大小現(xiàn)金流量的流 向縱軸時間軸橫軸時刻點. 箭頭的長短與現(xiàn)金流量的大小本應(yīng)成比例.現(xiàn)金流量的方向與現(xiàn)金流量的性 質(zhì)有關(guān),箭頭向上表示現(xiàn)金流入 ,箭頭向。
37、 1100 22 63 微信公眾號:房地產(chǎn)干貨資料 201932 7 201220154 98243 4064.24 401244.740 4040 4044547 404040 201932 8 微信公眾號:房地產(chǎn)干貨資料 201932 。
38、立經(jīng)營意識 目的目的 思考一 需要哪些要素投入 房地產(chǎn)經(jīng)營 思考二 什么樣的房地產(chǎn)才能算 好項目 思考三 前 言 output 產(chǎn)出 input 投入 repay 回報 pay 付出 前 言 CONTENT 基本知識 1 1 項目投資項目收。
39、益率ROE 投資回報率ROI 動態(tài)投資回收期 凈利率 利潤收入成本費用稅金 銷售收入土地成本建安成本營銷費用財務(wù)費用管理費用土增稅增值稅及附加 凈利潤利潤所得稅利潤利潤25 凈利潤率凈利潤銷售收入 注:以上收入成本費用均為含稅值不含稅值 凈。
40、業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗收清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 清算 企業(yè)所得稅 主要涉及稅種 一房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡介 契稅 繳稅主體:轉(zhuǎn)移土地。
41、資產(chǎn) 旗下的商業(yè) 土地資產(chǎn) 收購的舊資 產(chǎn) 通過招拍掛等 途徑取得的規(guī) 劃建設(shè)用地 所收購企業(yè)的大量 可開發(fā)建設(shè)用地 通過二手獲得的 可開發(fā)建設(shè)用地 工業(yè)園 舊寫字樓等 配建商業(yè) 其他持有項目等 舊商場寫 字樓等 重要儲備: 低成本取地的重。
42、法,即柑橘未來收益測算丌勱產(chǎn)原值. 2名詞解釋 1項目建設(shè)總投資 對亍一般房地產(chǎn)項目而言,其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費用構(gòu)成.根 據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本委托方提供的材料當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價 格信息以及項目具體情況迚行估算. 2土地。
43、源流通與管理 中期實施期 :由項目設(shè)計規(guī)劃到項目竣工驗收重在執(zhí)行過程管理 后期運營期:由銷售到售后管理重在服務(wù)總結(jié)反饋p 項目啟動即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間;p 國有土地使用證指國有土地使用證的簽發(fā)時間;p 建設(shè)用地。
44、用功能置換; p5P5房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 B規(guī)劃摸底:即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求,以便研究開發(fā)建設(shè)的可能性.1用地性質(zhì)土地的規(guī)劃用途;2規(guī)劃紅線要求;3建筑密度與建筑面積容積率的要求;4道路及綠化要求;5市政。
45、么關(guān)于經(jīng)濟評價:p評價哪些指標(biāo)p評價用在什么地方p如何進行評價本報告是嚴(yán)格保密的.4課題一:開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)本報告是嚴(yán)格保密的.5房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售。
46、用功能置換; p5P5房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 B規(guī)劃摸底:即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求,以便研究開發(fā)建設(shè)的可能性.1用地性質(zhì)土地的規(guī)劃用途;2規(guī)劃紅線要求;3建筑密度與建筑面積容積率的要求;4道路及綠化要求;5市政。
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