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1、房地產(chǎn)行業(yè)后規(guī)模發(fā)展之路與融資破局 從1987年深圳第 一聲土地拍賣的 鑼聲敲響，土地 成了黃金，商品 房的出現(xiàn)，也就 30年； 相比較其他國家、 地區(qū)，如香港， 中國房地產(chǎn)市場 還在青春期。 從1978年9月算 起，小平指出： “解決住房問題， 能不能路子寬 些.”，也就 40年 中國房地產(chǎn)歷史 中國城鎮(zhèn)化率50% 中國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43% 假設(shè)每年轉(zhuǎn)化一個(gè)百分點(diǎn)，至少還有10年發(fā)展期；若達(dá)到70%，有2億人進(jìn)城。 94% 69% 75% 80% 43% 82% 83% 82% 86% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 日本意大利德國2、法國中國美國英國加拿大巴西 城鎮(zhèn)化率 2019年月均成交面積及銷售金額 從2019年銷售推算， 今年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模16萬億是有可能的，那么三年后實(shí)現(xiàn)20萬億也是有機(jī)會(huì)的。 2億人進(jìn)城，三舊 改革（舊城鎮(zhèn)、舊 廠房、舊村莊）、 城市更新創(chuàng)造了新 的需求空間； 因此不存在后規(guī) 模時(shí)代的概念， 而應(yīng)是房地產(chǎn)行 業(yè)高位模盤后的 延續(xù)。 隨著強(qiáng)者恒強(qiáng)， 內(nèi)部重構(gòu)，出現(xiàn) 年銷售上萬億企 業(yè)不是夢； 無論開發(fā)面積及 成交規(guī)模會(huì)不斷 創(chuàng)新高，以金額 來推算，上到20 萬億規(guī)模不應(yīng)是 個(gè)問題； 還處在青春期， 城市在分化，一 線及強(qiáng)二線城市 發(fā)展快一點(diǎn)，但 大部分二線及以 下城市住房要求 仍然巨大； 房地產(chǎn)行業(yè)后3、規(guī)模發(fā)展之路 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)可能呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)（7方面） 1.布局上，若追求增量，高周轉(zhuǎn)，以弱二線、都市圈周圍及500萬人口城市、中西部為 主戰(zhàn)場；若追求運(yùn)營管理、不追求高周轉(zhuǎn)，保持一個(gè)平常心，以一線及強(qiáng)二線為主 戰(zhàn)場； 2.大部分房企把品質(zhì)管理放在重要地位來抓，打造成為核心競爭力以吸引買家，力爭 溢價(jià)銷售，獲取高額利潤率； 3.企業(yè)從高杠桿運(yùn)營向管理運(yùn)營型轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移型速度緩慢，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)停停，若出現(xiàn)小陽春 機(jī)會(huì)，就會(huì)立即加杠桿，但降杠桿是大勢所趨； 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)可能呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)（7方面） 4.主要房企仍回歸以快銷的住宅開發(fā)為主，但嘗試向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、 健康養(yǎng)老地產(chǎn)等推進(jìn)，卻因這些產(chǎn)業(yè)資金成本高、占用資金大、周轉(zhuǎn)慢而推推停停； 5.若銷售受阻，在退出環(huán)節(jié)上，大舉選擇內(nèi)REITS和真REITS態(tài)度比較積極，所以發(fā)展 商開始不再擔(dān)心物業(yè)銷售不暢帶來的資金周轉(zhuǎn)慢的問題； 6.現(xiàn)代物