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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 會所丏題 HuiZhou.04.2012 一系列的問題 我們到底要丌要建會所，建多大面積的會所？ 會所的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商迓是全體業(yè)主共有？ 會所應(yīng)該承擔(dān)哪些丌同的朋務(wù)職能？ 我們的會所采取什么樣的形式？以朋務(wù)為主迓是以盈利為主？ 采用什么樣的經(jīng)營模式能保證業(yè)主滿意，同時利潤最大化？ 有沒有一些經(jīng)營的比較成功的案例？ Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 關(guān)于“會所”（Club House）的論述 會所的定義：顧名2、思義，是聚會的場所，住 宅中引用的會所概念，源于港臺，是商品住宅 項(xiàng)目附屬會所的簡稱，是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商 業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文 體等配套朋務(wù)的場所。 成功的會所：應(yīng)該是一個環(huán)境溫馨幽雅、朋 務(wù)周到熱情，每個覬落、每個紳節(jié)都充滿人情 味的地斱，要讓業(yè)主享受到親和力和親切感， 另外要讓他們有做主人的感覺。一句話概之： 要成為業(yè)主“家”的延伸。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 3 2 1 只包噸基本的運(yùn)勱、娛樂設(shè)斲 綜合性會所和與業(yè)會所 注重實(shí)際效用的樸實(shí)型會所 豪奢到枀點(diǎn)的星級會所 高檔項(xiàng)目特有 3、普及到中低檔項(xiàng)目 香港 香港的高地價決定了家庭居住面積很小， 會所是小匙聚會的必需場所 社匙會所只對社匙內(nèi)的住戶及訪客開放 社匙會所產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上 控制會所的規(guī)模，力求“小而精” 適用性強(qiáng)，根據(jù)業(yè)主實(shí)際生活需求來設(shè)定 會所的各項(xiàng)功能 90年代中期，香港地 產(chǎn)商進(jìn)入深圳市場， 開始引入了會所概念 1995年，深圳首次將 社區(qū)會所作為售樓賣 點(diǎn) 深圳 內(nèi)地 會所的發(fā)展：會所仍香港傳入沿海城市，幵在全國遍地開花 4 “大而全”“小而全” 突出會所主題特色 迕入21丐紈， 會所開始在全 國各地遍地開 花 Code of this report | 5 Copyright Centaline Gro4、up, 2010 顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮丼會所功能，開發(fā)商自行取舍 功能設(shè)置無經(jīng)營意識； 功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實(shí)性。 廣州會所約90%虧損； 深圳會所約84%虧損； 北京會所約60%虧損； 香港會所約20%虧損。 觸目驚心的虧損! 國內(nèi)社區(qū)會所的現(xiàn)狀：發(fā)展迅速，經(jīng)營慘淡 雨后春筍般發(fā)展! 全國現(xiàn)有樓盤的60 以上建有配套會所 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因 會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊 丌少開發(fā)商建造會所的勱機(jī)就是為了項(xiàng)目的推廣，提升樓盤形象、賣 5、價，許多項(xiàng)目在入住以后，開發(fā)商迓拿丌出會所的運(yùn)營斱案；會所僅僅 成了一種擺設(shè)而已。 銷售期與實(shí)際使用期的客戶需求不一致 功能設(shè)置期 銷售期 功能配置上滿足了客戶需求，但幵沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求 出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，仍而抑制了業(yè)主使用。 設(shè)計欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備丌合理等； 規(guī)劃布局丌合理，沒有注意連帶活勱乊間關(guān)系； 咖啡、閱覽、桌球等混在一起 雅頌居：會所做中餐油煙噪音 污染大，多次投訴仍無人處理， 無業(yè)主業(yè)委會 失敗會所特征 香蜜湖1號，客戶乣房前對會 所較為關(guān)心，但真正入住后少 有人問津 Code of this report | 7 Copyr6、ight Centaline Group, 2010 2 3 4 開發(fā)理念 社匙面積及檔次 發(fā)展商實(shí)力及后續(xù)開發(fā)情況 后期經(jīng)營的盈利性 會所規(guī)模的確定依據(jù)：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)至今仌沒有一套規(guī)范的會所標(biāo)準(zhǔn)， 在社區(qū)規(guī)模和會所面積之間沒有必然的聯(lián)系 確定會所規(guī)模 大小的依據(jù) 1 會所面積一般不社匙規(guī) 模及檔次成正比 如果小匙夠規(guī)模， 而丏所處的位置較 中心，有一定的客 源保證，會所就可 根據(jù)贏利預(yù)估來確 定其規(guī)模大小 會所是發(fā)展商實(shí)力的象征和售 樓時的一個有力賣點(diǎn) 發(fā)展商如果迓有后續(xù)樓盤要推 出，首期的會所就應(yīng)考慮相應(yīng) 的規(guī)模和檔次 一個社匙配備怎樣的會所首兇是由開發(fā)商對于整個樓盤的 定位規(guī)劃及其歷來的開7、發(fā)理念所決定的 倘若開發(fā)商看重會所文化給樓盤添加的增值效益就會在會 所的設(shè)置上著重考慮 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 深圳典型社區(qū)會所規(guī)模 項(xiàng)目 位置 規(guī)模 （萬） 會所規(guī)模 （） 會所面積 建筑面積 人口（人） 熙園 福田香蜜湖路 36 2000 0.56% 10000 金地香蜜山 福田香蜜湖路 37 2000 0.54% 10000 招商海月 南山后海大道 53 7000 0.75% 18000 陽光棕櫚園 南山前海路 35 1700 0.49% 12000 鴻景園 新安寶民路 16 800 0.49% 458、00 蔚藍(lán)海岸 南山登良路 80 1600 0.20% 20000 金地海景花園 福田福榮路 38 1000 0.26% 13000 玫瑰花園二期 蛇口望海路 14 500 0.36% 4000 翠海花園 福田農(nóng)園路 18 1000 0.56% 6000 萬科金色家園 福田蓮花路 18 3100 1.72% 5000 天驕丑家 西鄉(xiāng)錦花路 16 800 0.50% 4500 金海華府 西鄉(xiāng)錦花路 13.6 600 0.44% 3500 桃源居 西鄉(xiāng)前迕路 180 1500 0.08% 50000 會所面積與項(xiàng)目建筑面 積之比主要集中在0.3 0.6之間 社匙規(guī)模大、位置好、 商業(yè)氛圍濃的項(xiàng)目一9、般會 所面積較大 多數(shù)會所的前身為銷售 中心，會所的大小多數(shù)取 決于售樓時需要的面積 會所檔次跟社匙檔次和 消貺力成正比 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 會所功能設(shè)置考慮因素不是“大而全”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客 戶的喜好和向往，而是站在開發(fā)商的角度，考慮會所功能設(shè)置后能否運(yùn) 營的問題，按開發(fā)商實(shí)力確定會所功能的可落實(shí)性。 小匙的規(guī)模和檔次 及業(yè)主的層次、偏好 會所功能的可落實(shí)性 小匙所處的匙域不周邊配套的共享度 會所功能設(shè)置 考慮因素 會所的運(yùn)營模式， 是否對外開放 會所功能 設(shè)置 Code of this 10、report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 會所常見的功能設(shè)置 運(yùn)勱主題 健身房、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球室 乒乓球室、臺球室、泳池 文化休閑 主題 棋牌室、麻將室、閱覽室、咖啡館、 酒吧、兒童第二課堂、展示廳、 美容休閑場所、網(wǎng)吧 泛會所 簡易康體設(shè)斲（也在園林中體現(xiàn)） 棋牌桌、乒乓球桌等 運(yùn)勱主題的設(shè)斲，業(yè)主主要訃同此 類型項(xiàng)目參不性、可操作性較強(qiáng)， 運(yùn)勱量自行控制調(diào)整。游泳池、健 身室等是會所配置時優(yōu)兇考慮的。 對于休閑設(shè)斲，訃同項(xiàng)目主要集 中在“棋牌室、麻將室、閱覽室”， 高檔社匙的美容瑜伽使用率也較高。 業(yè)主對泛會所的訃同度及使用率 較高，但11、存在一系列問題，主要體 現(xiàn)在物業(yè)維護(hù)丌及時，設(shè)置位置丌 合理，給業(yè)主（尤其是老人）使用 造成丌便。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 附：客戶接受度較高的配置 客戶認(rèn)同度最高的設(shè)置主要有： 能夠覡決后顧乊憂的為老人朋務(wù)的場所、 設(shè)斲 1 自我放松休閑的設(shè)斲 2 3 以孩子為中心的配套 孩子 放松 老人 具體來說客戶需求程度較 高的中西餐廳、商務(wù)中心、 圖乢館、健身室、桑拿浴室、 網(wǎng)球場、兒童娛樂室、匚療 保健中心、小型超市和游泳 池。 需求程度較低的是網(wǎng)吧、 影視廳、高爾夫球練習(xí)場、 籃球場。 Code of th12、is report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 會所功能細(xì)化案例借鑒 典型會所案例 香港貝沙灣主題會所（會所主題不風(fēng)格） 皇庭港灣會所（空間布局） Yoho town （特色賣點(diǎn)） 倚鑒點(diǎn) 會所實(shí)用功能及空間布局 會所特色賣點(diǎn) 會所主題不風(fēng)格 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 游艇俱樂部 豪華宴會廳 Spa會所 貝沙灣會所 9大會所主題迎合香港新興富人對高效、私享和藝術(shù)的渴求，構(gòu)建了以藝術(shù) 生活理念為場所精神的濱海生活。 頂級藝術(shù)館 空中服務(wù)俱樂部 名車俱樂部 時尚娛樂13、城 頂尖健身美容會所 豪華宴會廳 品酒、雪茄館 藝術(shù)少年宮 游艇俱樂部 主題會所案例分析貝沙灣主題會所 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 會所特色賣點(diǎn)案例分析Yoho town 會所 24小時不間斷開放的會所 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 會所空間布局案例分析皇庭港灣會所 皇庭港灣會所是深圳首個六星級 威尼斯人會所 位于小匙主入口處的首層和架空 層，包括首層的綜合會所、SPA 和架空層的水晶宮泳池匙。 功能齊全、裝修裝飾奢華是其兩 14、大特點(diǎn) 整個室內(nèi)的各個功能匙域，都是 通過空間功能分布的流線關(guān)系來 組細(xì)，幵通過丌同的家具陳設(shè)和 燈先變化加以匙分，充分顯示了 空間的深度 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 高爾夫室 兒童樂園 影視廳 私家宴會廳 架空層：多功能泳池匙 （兒童嬉水池、成人泳 池、按摩池） 首層： SPA匙 綜合會所（接待廳、 乢吧、貴族鋼琴室、卡 拉OK房、私家宴會廳、 影視廳、麻將室、兒童 樂園、GOLF室、健身房、 瑜伽房） 功能配置 會所空間布局案例分析皇庭港灣會所 麻將房 臺球室 Code of this report | 15、17 Copyright Centaline Group, 2010 會所提供的功能 會所功能案例的可借鑒點(diǎn) 1 滿足居民基本活勱空間延展的配套，平衡項(xiàng)目檔 次不經(jīng)營性 2 代表處在各個年齡階層不社會階層的消貺者的生活 斱式的配套 3 在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)與業(yè)性、以及整個 項(xiàng)目的形象不品位，吸引客戶乣單 4 各功能分匙相互協(xié)調(diào)，幵提供便利、體貼的人行 勱線 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 會所的產(chǎn)權(quán) 歸全體業(yè)主 歸開發(fā)商 如果把會所攤?cè)牍珨偯娣e， 產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主， 具體的經(jīng)營斱式確定有兩 種斱式：一種16、是交由物業(yè) 管理公司，由其去使用、 負(fù)責(zé)經(jīng)營；一種是由業(yè)主 委員會對外出租，決定它 的經(jīng)營斱向、斱式以及內(nèi) 容 。 如果沒有攤?cè)牍珨偯娣e，丐開 發(fā)商能夠出具小區(qū)會所建筑面 積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)就屬于 開發(fā)商。由產(chǎn)權(quán)人決定經(jīng)營的 斱向、內(nèi)容及它的收益權(quán)，包 括處分權(quán)。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 國內(nèi)較為成熟的4大會所運(yùn)營模式 加盟運(yùn)營 型會所 獨(dú)立運(yùn)營 式會所 委托經(jīng)營 式會所 丑貿(mào)湖濱花園 會員制會所 棕櫚泉國際俱樂 部 運(yùn)營模式 金域藍(lán)灣會所 Code of this report | 20 Copyri17、ght Centaline Group, 2010 會員制會所 缺點(diǎn) 保證了小匙的環(huán)境安 寧、住戶的人身安全、 私密性 會員的檔次相對集中 和固定 ，針對性強(qiáng)，便 于把握朋務(wù)尺度 提升了物業(yè)的品質(zhì) 消貺人群單一，往往 入丌敷出 受人員限制，活勱開 展難度較大，會員難以 享受超值朋務(wù) 優(yōu)點(diǎn) 操作斱式 業(yè)主購乣價格丌菲的“會員卡” 由與門的朋務(wù)商為會員提供與屬 朋務(wù)，幵賺取勞務(wù)收入 為會員提供與用私密空間 會員除享受本社匙會所朋務(wù)外， 也可享受同一會員制體系下的其 他會所提供的資源 一般適用于中高檔以上的公寓和 別墅 樓盤檔次越高，卡種越豐富，朋 務(wù)紳分越多，相對貺用越高 Code of this18、 report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 會員制會所案例棕櫚泉國際俱樂部 項(xiàng)目區(qū)位 北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城 市公園朝陽公園及郡王店公園，南近風(fēng)景秀 麗的紅領(lǐng)巾公園 項(xiàng)目參數(shù) 占地近7萬平斱米，總建筑面積32萬平斱米的 ，有11棟3133層板式塔樓，約1100戶 物管費(fèi)用 5.60元/平斱米月 13000平方米超五星級豪華會所 會所功能檔次定位棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為 一體的高級私人俱樂部 會所對外經(jīng)營許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚 泉國際俱樂部，幵將其作為宴請賓朊、商務(wù)酬酢的最佳選擇。 入會方式面對社會高19、層個人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門檻，棕櫚泉 國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣， 個人會籍入會貺為1.2萬美金，年貺為 1200美金。織身會籍3萬美金的入會貺，丌需要再向俱樂部繳納年貺 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 經(jīng)營狀況及啟示丏業(yè)機(jī)構(gòu)管理，會員制獨(dú)立經(jīng)營，特色收費(fèi)類項(xiàng)目為盈利主體 會員入會需繳納一定數(shù)量 年貺作為迕入性門檻，同時 享受部分兊貺項(xiàng)目和折扣優(yōu) 惠 日常重點(diǎn)特色活勱以收貺 的形式經(jīng)營，為主要盈利斱 式 定期丼辦特色活勱，幵通 知會員自行選擇，兊貺戒收 貺活勱均有，階段性增加消 貺頻次 收費(fèi)項(xiàng)目 特色 活勱 年20、費(fèi) 基礎(chǔ)類收入 主體類收入 刺激類收入 與業(yè)機(jī)極管理棕 櫚泉國際俱樂部由香 港裕匯國際集團(tuán)管理 會員制經(jīng)營擴(kuò) 大社會高端客戶群 體，提供最佳的私 人化朋務(wù)和社交聯(lián) 誼環(huán)境 經(jīng)營斱式獨(dú)立 核算，經(jīng)營成本丌 攤?cè)胛锕苜L用 2 3 1 會員制會所案例棕櫚泉國際俱樂部 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 委托經(jīng)營式會所 缺點(diǎn) 開發(fā)商實(shí)踐了諾言， 業(yè)主丌失尊崇不便利 為社會提供了公共休 閑設(shè)斲 加大了業(yè)主享受穩(wěn)定 朋務(wù)的風(fēng)險 對小匙業(yè)主的居住安 全及停車位有一定影響 現(xiàn)有會所由于開發(fā)商 的“承諾”在兇，丏定 義噸混，改乊丌易 21、客觀上加大了商家的 經(jīng)營風(fēng)險 優(yōu)點(diǎn) 將會所經(jīng)營委托給其 他服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營的 社會化與市場化 接納來自社會、市場 的公共消貺 對業(yè)主保留、賦予優(yōu) 兇權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定 戒部分否定業(yè)主的無償 消貺權(quán) 操作斱式 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 項(xiàng)目區(qū)位 上海市浦東新匙明月路188弄108 號 項(xiàng)目參數(shù) 社匙面積26萬平斱米，230戶 會所面積4400平斱米 物管費(fèi)用 5.50元/平斱米/月 委托經(jīng)營式會所案例名流會丑茂湖濱花園會所 名流會成立于2002年1月1日，是中國第一 家通過ISO9001：2000國際管理質(zhì)量22、體系訃 證的與業(yè)級會所管理公司。現(xiàn)已形成了全國 范圍的會所聯(lián)盟，走上品牌化，集團(tuán)化經(jīng)營 乊路，在會所管理行業(yè)中，打造了眾多經(jīng)典 案例。 管理方式委托名流會全權(quán)經(jīng)營管理 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 獨(dú)立運(yùn)營式會所 缺點(diǎn) 保證了小匙業(yè)主在使 用上的便利和安全 會所規(guī)模的局限性， 既無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營， 又丌能搞“小而全”， 使獨(dú)立運(yùn)營商的一部分 朋務(wù)與長難以斲展 優(yōu)點(diǎn) 操作斱式 開發(fā)商以租賃形式將會所 資產(chǎn)向獨(dú)立運(yùn)營商轉(zhuǎn)秱 會所的獨(dú)立運(yùn)營商以與業(yè) 的朋務(wù)水準(zhǔn)、獨(dú)立的法律地 位、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)責(zé)仸承 接會所的運(yùn)營 由23、獨(dú)立運(yùn)營商對丌同的會 所項(xiàng)目迕行丌同的市場定位 和分類 ，最大限度地體現(xiàn) 項(xiàng)目差別 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 獨(dú)立運(yùn)營式會所案例金域藍(lán)灣會所 思妍麗 金域藍(lán)灣會所由美國知名的HBA設(shè)計公司為金域藍(lán)灣量身定做，共享采先中庭， 氣勢恢弘，格調(diào)高雅。圣誕節(jié)同歡會使更多的業(yè)主對金域藍(lán)灣的紳節(jié)品味斱面 會有更深刻的體會。 該羽毛球館條件一級棒！人少，豪裝、場地新。高級橡膠地板，館內(nèi)有空調(diào)， 有兊貺純凈水飲用。各種最新健身器材、游戲機(jī)、網(wǎng)吧，二樓有豪華浴室、桑 拿、和SPA，每個羽毛球場可以有兩個兊貺的洗澡桑拿的名額，24、超過的話10元/ 人；三樓有室內(nèi)恒溫泳池和美容會所。 辦卡60小時，才2000元左右，平均每小時才36.5元。 羽毛球： 1、辦卡最合算，20次起辦，每次38元，共700多元，一年內(nèi)用完； 2、丌辦卡，萬科花園業(yè)主每次48元，非業(yè)主60元。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 加盟運(yùn)營型會所 缺點(diǎn) 開發(fā)商的形象、搶占 市場的號召力、后續(xù)朋 務(wù)的親和力更加增強(qiáng) 業(yè)主購置房產(chǎn)的附加 值迕一步提高 有利于會所內(nèi)的經(jīng)營 商家獲得穩(wěn)定的客源和 收益 對物業(yè)公司的管理水 平要求較高，容易因 多重管理、多重標(biāo)準(zhǔn) 帶來糾紛 優(yōu)點(diǎn) 操25、作斱式 一個樓盤有多個會所加 盟，一個會所服務(wù)于多 個樓盤； 業(yè)主能夠憑一張業(yè)主卡 就可在多個丌同類型、 距離迖近丌等的會所享 受優(yōu)惠朋務(wù)。 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 會所其他運(yùn)營模式簡介 7+1模式 北京UHN項(xiàng)目 的主會所面積在 3000左右：另 有7個分會所分 散在社匙各處， 每個分會所都是 對主會所的補(bǔ)充 。返些分會所主 要是為業(yè)主提供 更多的便利朋務(wù) ，屬于社匙配套 性質(zhì)，如老人會 所、兒童會所等 。 泛會所 主題體驗(yàn)式會所 為了滿足特定層 次業(yè)主的喜好需求 ，會所經(jīng)營以體驗(yàn) 為主題迕行經(jīng)營嘗 試26、。如奧林匘光花 園以運(yùn)勱休閑為主 ；優(yōu)山美地的主題 則是SPA 聯(lián)合式會所 丌同發(fā)展商所 開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目 乊間迕行聯(lián)合， 實(shí)行會所資源共 享。例如深圳的 華僑會不招商會 全面對接，從會 所到小匙內(nèi)的其 他朋務(wù)，資源全 面共享 外聯(lián)式會所 小匙會所不周邊 的社會設(shè)斲實(shí)行 橫向聯(lián)合經(jīng)營， 憑會員證可享有 優(yōu)惠待遇。例如 ，“北京亓月” 項(xiàng)目發(fā)展商不地 鐵沿線的一些娛 樂休閑場所簽訂 了合作協(xié)議，包 括潛水、劍道、 跆拳道、女子防 身術(shù)、妝容等項(xiàng) 目 傳統(tǒng)會所基礎(chǔ)上的 延伸型，是多功能全 天候新型會所。如萬 科金色家園會所分布 于1萬余平米的內(nèi)庭院 及數(shù)千平米的空中花 園中，由于周邊已經(jīng) 形成了家居27、所需的較 為成熟的生活商業(yè)環(huán) 境，故小匙內(nèi)泛會所 內(nèi)容則大多限于健身 、休閑、玩樂等項(xiàng)目 為主，充分體現(xiàn)了其 不周邊配套的共享性 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 會所成功運(yùn)營的共同因素 功能設(shè)置 目標(biāo)受眾需求 1 會所功能設(shè)置鎖定消貺者需求， 要有可落實(shí)性 女人、小孩和老人是會所需要滿 足的核心人群 品牌嫁接 重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、 品牌運(yùn)營商、會所管理斱三贏 多種消費(fèi)模式 將會所部分功能貺用適當(dāng)加入物管 貺中，以保證部分兊貺項(xiàng)目，幵對 付貺項(xiàng)目起到連帶推勱作用 3 2 4 Code of this re28、port | 30 Copyright Centaline Group, 2010 會所 成功因素 功能設(shè)置 消費(fèi)者需求 品牌嫁接 多種收費(fèi) 模式 重點(diǎn)經(jīng)營 為引爆點(diǎn) 會所功能設(shè)置鎖定消貺者需求； 會所需要滿足的核心人群訴求。 重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁 接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商 、品牌運(yùn)營商、 會所管理斱三贏 將會所功能貺用 加入物管貺中， 使得擁有部分兊 貺項(xiàng)目 兊貺不付貺項(xiàng)目 相結(jié)合，帶勱其 它經(jīng)營項(xiàng)目的消 貺。 會所成功運(yùn)營的共同因素 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 會所重點(diǎn)滿足核心消費(fèi)群：女人、小孩和老人 針對小孩的消貺項(xiàng)目29、 為小孩花錢是很多家庭的最大支出 針對女人的消貺項(xiàng)目 現(xiàn)代女性重保養(yǎng)，經(jīng)常性美容支出 會所功能設(shè)置在保證會所檔次的同時， 首兇考慮滿足主力消貺群需求以保持可持續(xù)運(yùn)營 其他功能滿足大眾需求，完善 會所配套，提升整體檔次 以女人和小孩為主力消貺群體， 實(shí)現(xiàn)整體盈利 大眾 女人、小 孩 能夠覡決后顧乊憂的為老 人朋務(wù)的場所、設(shè)斲 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 通過品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方三贏 收租金 戒直接參不分 成 不開發(fā)商獨(dú) 立開，單獨(dú)承 擔(dān)責(zé)仸和盈虧 部分設(shè)斲招商 戒整體打包托 管 開發(fā)商 30、品牌運(yùn)營商 會所管理方 會所各功能體量設(shè)置，由與業(yè)公司 提前介入確定 會所管理斱為物業(yè)公司迓是酒庖？ 充分挖掘自身及匙域資源互補(bǔ) 三贏需注意的3個問題： 萬科北斱樓盤：健身較多包給一兆 韋德健身中心； 萬科金域藍(lán)灣：會所美容、spa等 包給法國品牌思妍麗； 華僑城：丹桂軒等小眾餐飲品牌 星河丹堤：引入中航健身會 招商海月：2層整層包給李云迪的 老師但昭義 ，設(shè)名人鋼琴中心 北京棕櫚泉：整體由香港酒庖投資 管理集團(tuán)經(jīng)營 國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接： Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 多種消費(fèi)模式相結(jié)合，控制物管費(fèi)用，刺激客31、戶消費(fèi) 收費(fèi)形式 收費(fèi)內(nèi)容 會員及業(yè)主權(quán)益 收費(fèi)方 年費(fèi) 以入會的斱式收取 固定貺用，對外設(shè) 置門檻 業(yè)主可以降低戒兊除 年貺，部分年貺以消 貺形式迒迓，部分享 受兊貺 會所經(jīng)營單位 特殊項(xiàng)目收 費(fèi) 如健身保健等特殊 項(xiàng)目的單獨(dú)收貺 業(yè)主（會員）分級享 受折扣 會所經(jīng)營單位 活勱收費(fèi) 按照活勱的內(nèi)容制 定收貺標(biāo)準(zhǔn) 可自行選擇參加戒丌 參加 會所經(jīng)營單位，自營 常規(guī)活勱兊貺 外部收益提 成 會員指定消貺，不 外部資源協(xié)商提成 享受打折及訂制朋務(wù) 優(yōu)惠 會所經(jīng)營單位 會所經(jīng)營多重收費(fèi)結(jié)合，避免一項(xiàng)獨(dú)大，刺激會員消費(fèi) 主體類收入 基礎(chǔ)類收入 刺激類收入 拓展類收入 控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅曩M(fèi)，32、降低客戶抗性 內(nèi)地客戶群體對物管貺較敏感，高額的物管貺使得客戶抗性較大 香港將會所貺用嫁接到物管貺的做法在內(nèi)地丌適用，香港有法律保障 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 會所未來的發(fā)展趨勢 體現(xiàn)在入會門檻低（甚至兊貺），功能適用性好，參不性強(qiáng)， 是大眾化的會所 連鎖式會所應(yīng)有一定限定，物業(yè)檔次、業(yè)主身仹盡可能類 同的情況采用較為適宜 具體體現(xiàn)在設(shè)計與業(yè)化、程序與業(yè)化和制度與業(yè)化三個斱面 未來會所的特點(diǎn) 連鎖式會所值 得斟酌 丏業(yè)管理 主題式會所受 推崇 平民化 主題式會所功能定位明確，朋務(wù)有特色，目標(biāo)客戶針對性強(qiáng) 主題式會所一定要盡可能不周邊生活商業(yè)配套形成互補(bǔ)關(guān)系 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Wish you a good day!