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1、易居中國(guó).大上海二區(qū) 北松公路車墩鎮(zhèn)政府A5嘉金高速長(zhǎng)途車站1km2km3km本案abdfcegh10km8km項(xiàng)目周邊商業(yè)分布項(xiàng)目周邊集中商業(yè)分布在下列地點(diǎn)1公里范圍內(nèi)：a：上海影視基地（旅游、影視）B：影都小區(qū)商鋪（生活配套）c：高爾夫俱樂(lè)部（會(huì)所、俱樂(lè)部）2-3公里范圍內(nèi)：d：南聯(lián)小區(qū)商鋪（生活配套）e：達(dá)豐生活區(qū)（百貨、餐飲）更遠(yuǎn)范圍：f：茸江路南樂(lè)路商業(yè)街（服裝、百貨、餐飲）g：松江汽車配件用品城h：建材城i：松江環(huán)城路商業(yè)街in車墩鎮(zhèn)商業(yè)大部分集中在上海影視基地（即本項(xiàng)目所在）周圍，除影視基地和高爾夫俱樂(lè)部外，其余業(yè)態(tài)基本以生活配套型商業(yè)為主；少部分商業(yè)分散在較遠(yuǎn)范圍，以專業(yè)市場(chǎng)為2、主，目前商業(yè)分布為典型的“單中心”城鎮(zhèn)商業(yè)格局。n此外影視基地周邊酒店賓館非常少，大部分在3公里范圍外，而影視拍攝和旅游觀光，對(duì)住宿均有較大需求。集中商業(yè)酒店、賓館商業(yè)分布為典型的“單中心”城鎮(zhèn)商業(yè)格局。本案BACDEFG上海影視基地4km1.7km2km4.7km4.6-4.8kmA：西上海高爾夫明哲大酒店（俱樂(lè)部度假酒店）距上海影視基地1.7公里，為最近影視基地的酒店。共92間房間，2009年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)252元起；B：云江商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型酒店）距上海影視基地2公里，臨近松江大學(xué)城。共116間房間，2008年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)128元起；C：7天上海松江店（經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店）距上海影視基地4公里，臨近3、松江大學(xué)城。共114間房間，2007年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)119元起；D：如家快捷酒店（經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店）距上海影視基地4.7公里，臨近松江工業(yè)區(qū)。共112間房間，2006年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)156元起；E：莫泰168上海松江松衛(wèi)北路店（經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店）距上海影視基地4.6公里，臨近方塔園景區(qū)。共242間房間，2006年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)115元起F：茸庭商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型酒店）距上海影視基地4.7公里，臨近方塔園景區(qū)。房間數(shù)未知，2009年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)134元起G：漢庭快捷上海松江店（經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店）距上海影視基地4.7公里，臨近方塔園景區(qū)。共124間房間，2008年?duì)I業(yè)，房?jī)r(jià)140元起云江商務(wù)酒店莫泰168如家快捷酒店西4、上海高爾夫明哲大酒店周邊多為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，定位較低，距影視基地25公里影都公寓上海影視基地好萊塢高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部本案南聯(lián)小區(qū)蓮福超市華聯(lián)超市聯(lián)發(fā)超市華聯(lián)超市聯(lián)佳超市好又多超市“一個(gè)中心，一條專業(yè)街、多條商業(yè)街”由北松公路商業(yè)街、虬長(zhǎng)路商業(yè)街、好又多商業(yè)廣場(chǎng)、農(nóng)工商超市組成的商業(yè)中心，匯聚了車墩鎮(zhèn)50%以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積，以服飾、建材、五金、餐飲、生活配套等業(yè)態(tài)為主，服務(wù)于車墩鎮(zhèn)居民；是指影視路，此商業(yè)街為近年來(lái)新興的專業(yè)街區(qū)，主要是服務(wù)于“上海影視城”的觀光旅游業(yè)務(wù)，及影視業(yè)的配套服務(wù)，業(yè)態(tài)以婚紗攝影、餐飲、住宿為主；主要以社區(qū)配套型商業(yè)節(jié)為主，如南聯(lián)小區(qū)周邊的振興路、聯(lián)營(yíng)路社區(qū)商業(yè)街；這些5、商業(yè)街業(yè)態(tài)主要以小超市、副食、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)為主。項(xiàng)目周邊1-2公里范圍商業(yè)分布影視路虬長(zhǎng)路北松公路祥東小區(qū)聯(lián)營(yíng)路振興路集中商業(yè)超市步行范圍內(nèi)含多條商業(yè)街，但對(duì)本項(xiàng)目并不便捷800m商業(yè)街門店數(shù)量商業(yè)面積（）業(yè)態(tài)虬長(zhǎng)路16810000-12000服裝、餐飲、五金、美容美發(fā)、水果、旅館等北松公路11620000-25000建材、五金、機(jī)電、餐飲振興路958000-10000服裝、鞋帽、雜貨、餐飲、美容美發(fā)等影視路788000-10000婚紗影視、旅店、服裝、餐飲聯(lián)營(yíng)路786000-8000服裝、鞋帽、餐飲、旅館影城路163000餐飲、美容美發(fā)、洗浴車墩影視街車墩市場(chǎng)/好又多項(xiàng)目地上計(jì)容面積：其中6、餐飲可用面積：9310.54商業(yè)可用面積：10437.13項(xiàng)目住宅區(qū)規(guī)劃戶數(shù)：749戶按每戶常住人口2.5人則本案未來(lái)常住人口可達(dá)749*2.5=1873人住宅區(qū)人均商業(yè)面積：0.8/人則本案實(shí)際需要配套商業(yè)面積0.8*1873=規(guī)劃商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求商業(yè)面積，需另導(dǎo)入消費(fèi)人口2.3萬(wàn)人根據(jù)本案主力消費(fèi)人口的消費(fèi)特征，生活配套、餐飲、旅游消費(fèi)將是本案主力商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)地下車庫(kù)入口商業(yè)地下車庫(kù)出口小區(qū)主入口（車行）n 商業(yè)項(xiàng)目位于本案小區(qū)北向，緊鄰上海影視樂(lè)園。分為四棟樓，分別沿“影佳路”南北向布置。每棟樓沿街步行僅入口35個(gè)。其中1、2號(hào)樓可用于餐飲業(yè)態(tài)。n 項(xiàng)目單套戶型面積控制較小，177、114，每套均備有衛(wèi)生間。由于戶型較小，且南北向布置，單棟樓內(nèi)部均形成商業(yè)內(nèi)街。緊鄰上海影視樂(lè)園。分為四棟樓，分別沿“影佳路”南北向布置1號(hào)樓平面分析1號(hào)樓立面分析5200320027005200520034002號(hào)樓平面分析3號(hào)樓平面分析3號(hào)樓立面分析520032003200300052003200320042004號(hào)樓平面分析本案商業(yè)體量約2萬(wàn)，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際客戶需求的面積，我們必須通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析以及消費(fèi)客戶對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的預(yù)見，實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。n 建議1、2號(hào)樓（約9300）業(yè)態(tài)為餐飲，規(guī)劃要求。對(duì)餐飲的規(guī)模建議中、小型不同菜系品牌餐飲店。n 建議3、4號(hào)樓的1F（約308、00）業(yè)態(tài)為休閑、娛樂(lè)。例如：影視酒吧、美容、美發(fā)、美甲、SPA等n 建議3號(hào)樓24F,4號(hào)樓23F（約7000）為酒店式公寓，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)而言具備打造性價(jià)比高的LOFT酒店式公寓產(chǎn)品，解決了商業(yè)物業(yè)資金積壓?jiǎn)栴}。考慮目前周邊商業(yè)檔次低，商鋪價(jià)值難以體現(xiàn)，希望去化部分商業(yè)面積緩解商業(yè)資金囤積問(wèn)題；同時(shí)由于商鋪需要人氣的培育，通過(guò)酒店式公寓的銷售帶動(dòng)商鋪入駐率。影 佳 路影維路影維路，150套酒店式公寓進(jìn)行先期銷售，推案時(shí)間基本為公寓產(chǎn)品售罄后進(jìn)行銷售。，餐飲及生活休閑區(qū)的商鋪，可先自持招商經(jīng)營(yíng)，待商業(yè)氛圍培育成功后，可帶租約銷售。推案時(shí)間為酒店式公寓產(chǎn)品銷售完之后。項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式建議：酒店式公9、寓銷售，商鋪先租后銷售商鋪價(jià)格測(cè)算收益還原法的定價(jià)原則公式：P=日租金30 （12N）/M項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格1 1.130 （121）/0.05=7260項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格21.330 （121）/0.05=8580 根據(jù)收益還原法測(cè)算商業(yè)銷售價(jià)格，商業(yè)價(jià)格為：商業(yè)價(jià)值低，無(wú)利潤(rùn)可言，不建議商鋪地址商鋪面積層高月租金日租金其他說(shuō)明車墩影視街車墩影視街118號(hào)1984米8000元1.34元/上下二層，通煤氣，可作餐飲車墩影視街213號(hào)150-5000元1元/上下二層，通煤氣，可作餐飲車墩影視街180號(hào)704米2800元1.3元/一層，可作餐飲車墩影視街79-95號(hào)7136米25000元1.16元/上下三層，10、目前空關(guān)車墩影視街199號(hào)14510米5000元1.15元/目前空關(guān)車墩影視街1103.8米5000元1.5元/上下4個(gè)層面，開間10米其他沿街商業(yè)車峰路199弄147-5000元0.95元/開間10米，上下2層聯(lián)營(yíng)路300-10000元1.1元元/上下三層，可作中型飯店n 車墩的商業(yè)主要集中在車墩影視街，緊鄰車墩影視基地，客群針對(duì)攝制組、外來(lái)游客，加上部分本地居民；n 目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金約在1-1.3元/平米/日根據(jù)周邊現(xiàn)有租金價(jià)格收益還原該商鋪價(jià)格在項(xiàng)目整體具有一定的居住形象及氛圍后進(jìn)行酒店式公寓的銷售，由于其戶均面積為17.1188.77，商業(yè)物業(yè)首付比例50%，建議合理控制戶均總價(jià)。酒11、店式公寓價(jià)格測(cè)算收益還原法按照住宅價(jià)格定價(jià)（參考P38P39）價(jià)格（元/）7200 85001350014000面積（）70007000總收益（億元）0.50.60.940.98開發(fā)時(shí)限與住宅同時(shí)銷售公寓產(chǎn)品售罄開始銷售利入市快易于回籠資金開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)弊價(jià)格低，利潤(rùn)低價(jià)格高、收益較高（標(biāo)注：以上價(jià)格為市場(chǎng)的預(yù)估價(jià)格，最后價(jià)格判定需根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況而定）商鋪價(jià)格測(cè)算需要?jiǎng)?chuàng)造商鋪溢價(jià)收益還原法的定價(jià)原則公式：P=日租金*30*（12N）/M 項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格 2*30*（12-1）/0.05=13200 2.5*30*（12-1）/0.05=16500根據(jù)收益還原法測(cè)算商業(yè)銷售價(jià)格，首層沿街商鋪?zhàn)罱K從12、租轉(zhuǎn)售價(jià)格：注釋：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，二層暫以一層價(jià)格系數(shù)0.85計(jì)算；三層以一層價(jià)格系數(shù)0.75計(jì)算；四層以一層價(jià)格系數(shù)0.6計(jì)算。（標(biāo)注：以上價(jià)格為市場(chǎng)的預(yù)估價(jià)格，最后價(jià)格判定需根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況而定）商業(yè)項(xiàng)目整體測(cè)算產(chǎn)品類型預(yù)計(jì)面積（）預(yù)計(jì)開盤價(jià)格（元/）預(yù)計(jì)總銷金額（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)上市時(shí)間酒店式公寓7000140009800公寓產(chǎn)品銷售結(jié)束純商業(yè)商鋪（非酒店式公寓）123001320016236先行招租培育商業(yè)氛圍，公寓產(chǎn)品與酒店式公寓銷售完畢后銷售總計(jì)（標(biāo)注：以上價(jià)格為市場(chǎng)的預(yù)估價(jià)格，最后價(jià)格判定需根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況而定）影 佳 路影維路增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)識(shí)性影 佳 路影維路老上海的弄堂文化項(xiàng)目外墻燈光13、系統(tǒng)THANKS!THANKS!對(duì)比相鄰板塊重點(diǎn)公寓項(xiàng)目外部因素系數(shù)比對(duì)因素云間名門沿海酈墅合生城邦本項(xiàng)目說(shuō)明10%地段優(yōu)勢(shì)評(píng)分15151510車墩為區(qū)屬下級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，位置較偏遠(yuǎn)，目前缺乏重大規(guī)劃利好10%配套優(yōu)勢(shì)評(píng)分15141510車墩商業(yè)等配套較弱，檔次低，僅能滿足區(qū)域內(nèi)需求，無(wú)輻射能力10%交通優(yōu)勢(shì)評(píng)分13151410車墩距人民廣場(chǎng)34KM，進(jìn)入市區(qū)須經(jīng)滬杭高速，上下須繳費(fèi)，郊區(qū)感強(qiáng)烈內(nèi)部因素15%開發(fā)商評(píng)分9101310合生的品牌影響力較強(qiáng)，本項(xiàng)目在打造別墅產(chǎn)品上積累了一定口碑10%項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)分10131310合生和沿海項(xiàng)目體量大，且以別墅產(chǎn)品為主，檔次較高；云間名門項(xiàng)目體量較小，以公寓房14、為主10%內(nèi)外景觀評(píng)分9131310合生和沿海項(xiàng)目擁有較好的別墅景觀，且內(nèi)部擁有水系；本項(xiàng)目外臨水系和高爾夫，景觀也較好10%建筑品質(zhì)評(píng)分13101010云間名門為電梯多層，品質(zhì)高15%戶型設(shè)計(jì)評(píng)分910910沿海酈墅和本項(xiàng)目為2+1，3+1戶型，附加值高10%物業(yè)管理評(píng)分10101010均非品牌物業(yè)，差距不大項(xiàng)目?jī)r(jià)格1.25萬(wàn)1.4萬(wàn)1.4萬(wàn)？剔除1200元裝修標(biāo)準(zhǔn)后，合生城邦毛坯售價(jià)1.4萬(wàn)參考權(quán)重70%10%20%車墩鎮(zhèn)受松江新城影響更大，所以參考權(quán)重上，云間名門權(quán)重較高(12500*10)/11.2*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/12.3*20%=115、1255本項(xiàng)目公寓目前市場(chǎng)靜態(tài)毛坯價(jià)格基于鄰近板塊在銷售項(xiàng)目的權(quán)重比較，車墩板塊受松江新城影響較大。按照松江新橋、新城、老閔行板塊商品住宅季度漲幅看，本案將參考以上板塊的季度價(jià)格漲幅預(yù)估2010年10月份的入市價(jià)格。穩(wěn)健型入市11255*（1+2025%）=1350014000元/對(duì)比相鄰板塊公寓項(xiàng)目同比漲幅，本案公寓上市價(jià)格漲幅控制在2025%日期松江新橋板塊同比（%）松江新城板塊同比（%）老閔行同比（%）2008年第1季度9,344-5%6,8423%8,0830%2008年第2季度8,987-4%7,59911%8,1401%2008年第3季度10,67719%7,294-4%8,38616、3%2008年第4季度10,019-6%6,979-4%8,064-4%2009年第1季度10,4084%6,800-3%9,11813%2009年第2季度9,578-8%7,93117%8,480-7%2009年第3季度10,2177%8,3585%8,329-2%2009年第4季度10,8406%9,58515%11,76041%2010年第1季度12,94919%11,63921%11,593-1%房地產(chǎn)狀況因素細(xì)分因子算術(shù)平均分專家名單于丹丹陳炳祥馬彥文李德勇汪瓊孔兆文黃浩朱興華區(qū)位因素權(quán)重自然環(huán)境0.12 0.150.090.080.10.130.140.120.13人文氛圍0.1217、 0.130.140.10.140.130.120.120.11規(guī)劃條件0.170.150.190.210.190.160.160.140.18交通便捷程度0.24 0.240.250.250.20.250.220.240.23別墅聚集程度0.11 0.130.110.140.10.090.130.10.08商服設(shè)施配套0.11 0.10.120.070.110.110.110.130.12公共設(shè)施配套0.13 0.10.10.150.160.130.120.150.15total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 個(gè)別因素權(quán)重社區(qū)景觀環(huán)境0.210.21018、.180.20.20.240.20.210.2社區(qū)配套設(shè)施0.09 0.090.10.060.070.120.090.080.09建材標(biāo)準(zhǔn)0.23 0.220.250.240.230.220.230.250.2物業(yè)形態(tài)0.20 0.20.190.230.190.20.210.180.23戶型設(shè)計(jì)0.19 0.190.230.150.220.160.180.190.21服務(wù)與管理0.08 0.090.050.120.090.060.090.090.07total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重的確定，擬采用德爾菲法確定區(qū)位因素與19、個(gè)別因素的權(quán)重。德爾菲法，又稱專家意見法。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，不僅可以用于預(yù)測(cè)領(lǐng)域，也可以廣泛應(yīng)用于各種評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立和具體指標(biāo)的確定過(guò)程。估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)比較價(jià)格評(píng)估表評(píng)估因素評(píng)估細(xì)分因素權(quán)重交易實(shí)例本案同潤(rùn)圣塔路斯昌鑫花園德邑小城區(qū)位因素自然環(huán)境0.121008590100人文氛圍0.12100105105100規(guī)劃條件0.17110100100100交通便捷程度0.241109090100客層聚集程度0.11100100100100商服設(shè)施配套0.1190105105100公共設(shè)施配套0.1390105105100合計(jì)1 1101.7101.797.697.698.298.20、2100100個(gè)別因素社區(qū)景觀環(huán)境0.211059090100社區(qū)配套設(shè)施0.099010085100建材標(biāo)準(zhǔn)0.2310090105100物業(yè)形態(tài)0.21109595100戶型設(shè)計(jì)0.191009095100服務(wù)與管理0.081009595100合計(jì)1 1102.15102.1592.392.395.3595.35100100交易情況營(yíng)銷專業(yè)0.151009090100競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境0.25909090100產(chǎn)品慣性0.31009090100品牌口碑0.31008590100合計(jì)1 197.597.588.588.59090100100典型月份成交價(jià)格（元/）39,00023,00026,000321、3719參與計(jì)算權(quán)重50%25%25%依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果注：基于本項(xiàng)目為公寓獨(dú)棟混合型社區(qū)，選取競(jìng)品時(shí)參考同類型住宅產(chǎn)品本項(xiàng)目獨(dú)棟市場(chǎng)靜態(tài)毛坯價(jià)格：33800元/總價(jià)范圍：950-1100萬(wàn)元/棟結(jié)合本項(xiàng)目獨(dú)棟面積段（282-328m2）頂樓大平層、底樓帶地下室產(chǎn)品銷售分析以新浦江城該類型房源為例：401室（平層）301室302室101復(fù)式、帶地下室102復(fù)式、帶地下室房型結(jié)構(gòu)如下：去化速度開盤當(dāng)天去化率開盤半個(gè)月去化率開盤1個(gè)月去化率4樓平層10.0%70.0%80.0%3樓70.0%90.0%100.0%1樓帶地下室25.0%70.0%95.0%成交價(jià)格成交價(jià)格關(guān)系4樓平層+18%3樓基準(zhǔn)價(jià)格1樓帶地下室+29%結(jié)論：，“底層”戶型由于帶有地下室附加值，作為“類別墅”產(chǎn)品，溢價(jià)值最高，達(dá)到29%。“頂層”戶型由于帶有屋頂花園，亦有一定附加空間，溢價(jià)達(dá)到18%。，標(biāo)準(zhǔn)層因單價(jià)、戶型面積均較低，總價(jià)控制較好，去化速度最快。而“底層”因居住感受更接近于“別墅”，較“頂層”產(chǎn)品受歡迎，去化速度更快。