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1、1.1.目的目的 為提高集團成本管理水平，形成分工負責、有機協調的成本管理體系， 特制定本管理指引。 2.2.范圍范圍 本管理指引旨在為集團所屬各地產公司建立責任成本體系， 適用于某某 集團所屬各地產公司。 3.3.職責職責 3.1 某某集團成本管理委員會負責本管理指引的制訂、修改、指導、解釋與 檢查落實，集團財務管理部成本組負責有關具體對接事宜。 3.2 某某集團所屬各地產公司負責貫徹實施本管理指引。 4.4.方法與過程控制方法與過程控制 4.1 責任成本體系釋義責任成本體系釋義 4.1.1 房地產業務操作過程是程序性很強的專業合作過程， 各個專業過程所確 定、形成的經濟支出的迭加構成了房地2、產成本。 4.1.2 房地產成本管理效果依賴于各環節自身的良好運作,房地產成本管理依 賴于各環節之間有機協調與配合。 4.1.3 某某責任成本體系旨在明確專業職能部門的成本管理職責， 并借助技術 經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。 4.1.4 某某責任成本體系旨在加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形 成分工負責、有機協調的責任成本體系。 4.2 責任成本體系組成要素責任成本體系組成要素 4.2.1 責任主體責任主體：以公司設計、工程、項目經理部、銷售等職能部門為責任主 體，在各業務環節區分主導部門和配合部門。 4.2.2 責任范圍責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外3、按成本項 目劃分責任范圍。 4.2.3 責任目標責任目標：按公司成本管理宗旨：以經濟合理性最大的成本提升產品的 競爭力，并形成行業成本優勢。各個責任范圍內成本管理目標應以經濟 合理性、產品競爭力、行業成本優勢為追求目標。 4.2.4 反饋指標反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性， 單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性。 4.2.5 評價部門評價部門： 及時計算并提供反饋指標。 在各部門發表自我評價的基礎上， 就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評 價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。 4.2.6 某某責任成本體系之要素概括表責任成本體系之4、要素概括表 責任范圍責任范圍 責任主體責任主體 配合部門配合部門 評價部門評價部門 土地、報批報建費土地、報批報建費 項目發展部 財務部 建造成本建造成本 責 1、建造內容、建筑形式合理化 設計部 銷售部 成本部 任 2、結構指標合理化及施工圖質 量 設計部工程部 成本部 目 3、獲取競爭性的合理低價 工程部成本部 項目經理部 招標領導小組 標 4、現場成本管理、施工質量與 效率 項目經理部 工程部 工程部 銷售費用銷售費用 銷售部 財務部 管理費用管理費用 各職能部門 財務部 4.3 責任成本體系的范例責任成本體系的范例 某某集團某某集團 房地產有限公司責任成本體系表房地產有限公司責任成本體5、系表 主導部門主導部門 配合部門配合部門 反饋指標反饋指標 考核部門考核部門 土地獲得成本土地獲得成本 項目發展部 銷售部 每平米地價 土地獲得時間 財務管理部 開發前期準備費開發前期準備費 -報批報建費 項目發展部 辦公室 報建費用節減率 財務管理部 -設計費 設計部 工程部 每平米設計費 成本管理部 -三通及臨時設施費 工程部 設計部 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費) 社區建造成本社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）: 規劃設計 設計部 銷售部 項目部 規劃設計周期 成本管理部 結構、安裝設計 工程部 設計部 每平米鋼筋含量 成本管理部 每平米6、含砼量 成本管理部 招標及簽約 工程部 成本部 招標比率 成本管理部 項目經理部 最低價定標比率 成本管理部 材料采購 工程部 成本部 甲定材料占造價 比率 成本管理部 項目經理部 統購材料購買率 設計變更 設計部 工程部 變更比率 成本管理部 工程簽證 項目經理部 工程部 簽證比率 成本管理部 工程結算 成本部 工程部 項目部 結算錯漏率 工程管理部 開發間接費開發間接費 -工程管理費 項目經理部 工程管理部 每平米管理費 財務管理部 -利息 財務管理部 -營銷支持費用 銷售部 客戶事務部 每平米營銷費 管理費用管理費用 各部門 人均行政費用 財務管理部 每平米管理費用 人均銷售收入 銷售費7、用銷售費用 銷售部 客戶事務部 每平米銷售費用 財務管理部 每平米廣告費用 人均銷售員面積 稅金稅金 財務部 實際交納稅率 集團財務部 物業經營損益物業經營損益 物 業 管 理 公 司 物業實際盈虧額 財務管理部 上表供各公司建立責任成本體系參考用，其中：責任成本范圍至少應包括 上述劃分范圍，但可作更明細的劃分。 4.4 責任成本體系建立程序責任成本體系建立程序 4.4.1 由公司總經理牽頭， 成本管理部具體組織， 按本指引劃分責任成本范圍， 確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責； 4.4.2 各公司可可根據本指引選擇、調整具體反饋指標，可自行協商確定反饋 指標的合理區間。 4.4.3 經8、各部門討論、總經理批準，整理形成適用于本公司的“責任成本管理 辦法” ，報總部備案；并在公司內作普及宣傳和具體執行； 4.4.4 根據本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公司的階段性目標, 譬如： 招標金額定價比例 90%以上 設計變更占造價的比例 3%以下 鋼筋含量的合理控制比率 90%以上 每平米質量維修成本 5 元/平米 規模經濟成本優勢 50 元/平米 每平米售后物業凈支出 0 元/平米 銷售費用占銷售收入比率 2.50% 公司司成本管理部會同財務管理部按項目定期公布“責任成本考核報 告” ，并抄報集團成本管理委員會。 5.5. 支持文件支持文件 VKCW03-23-F1成本指標明細9、表 反饋指標反饋指標 單位單位 計算公式計算公式 備注備注 土地獲得成本土地獲得成本 每平米地價 元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積 與聽證會通過時的指標相比 較 土地獲得時間 天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實到某某名 下時為止。 與聽證會通過時的指標相比 較 開發前期準備費開發前期準備費 -報批報建費 報建費用節減率 % =（按政策應繳納報批報建費-實際交納報批報建 費）/按政策應交納費用 報批報建費可用廣義概念， 將土地出讓金等包括在內。 -設計費 每平米設計費 元/平米 = 設計費總額/總建筑面積 可分類計算每平米規劃設計 費、施工圖設計費、景觀設 計費 -三通及臨時設施費 每平10、米三通費用 元/平米 =三通費用總額/總面積數 每平米臨時設施費 元/平米 =臨時設施費用總額/總建筑面積 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費) 社區建造成本社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）: 規劃設計 規劃設計周期 天 自土地協議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖 完畢之日 可區分為規劃方案周期和方 案實施周期 結構安裝設計 每平米鋼筋含量 公斤/平米 =鋼筋總用量/總建筑面積 可分類計算基礎、上部結構、 屋面的鋼含量 每平米含砼量 立方/平米 =砼總用量/總建筑面積 可分類計算基礎、上部結構、 屋面的砼含量，注明砼標號。 招標及簽約 招標比率 11、% =通過招標定價的合約總額/造價總金額 也可按合同次數來統計。 最低價定標比率 % =最低價中標的招標合同總額/招標合同總金額 材料采購 甲定材料占造價比率 % =甲供、 甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成 本總額 統購材料購買率 % =參與集團統購的材料金額/統購品種的材料總額 設計變更 變更比率 % =設計變更造價總額/工程造價總額 可分類計算設計錯漏、市場 變更、客戶要求的變更比率 工程簽證 簽證比率 % =現場簽證的成本總額/工程造價總額 工程結算 結算錯漏率 % =（甲乙方結算價格 - 審核后結算價格）/審核后結 算價格 開發間接費開發間接費 -工程管理費 每平米管理費 元/平12、米 =項目工程管理費總額/項目建設總面積 -利息 -營銷支持費用 每平米營銷費 元/平米 =項目營銷費用總額/項目建設總面積 管理費用管理費用 人均行政費用 元/人 =行政費用總額/當年加權總人數 每平米管理費用 元/平米 =管理費用總額/當年結算面積 人均銷售收入 元/人 =銷售收入總額/當年加權總人數 銷售費用銷售費用 每平米銷售費用 元/平米 =銷售費用總額/當年銷售面積 每平米廣告費用 元/平米 =廣告費用總額/當年銷售面積 人均銷售員面積 元/人 =銷售面積總數/當年加權銷售人員數 稅金稅金 實際交納稅率 % =實際交納的稅額/計稅稅基 分類計算所得稅、契稅、營 業稅率。 物業經營損益物業經營損益 物業實際盈虧額 元/平米 =當年售后物業總支出-當年物業總收入