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1、融資冰河期房企的財務策略吳建斌（博鰲論壇稿）01形勢010101形勢n國家流動性趨向收緊；n中央定調，堅決遏制房產漲價，信貸政策應會進一步落實n銀行信用融資和非標融資基本停止；n多“限”政策讓房地產市場正經著歷史無前例的扭曲；n國家政策明確，要去杠桿，且建立長效機制，估計調控時間拖得很長，也許還要到明年底；n大小房企都在叫苦，個別企業苦不堪言，資金鏈幾近斷裂n似乎房地產到了冰河期，融資難，成本高。1.11.1房企堪稱進入到冰河期，家家叫苦01形勢l短期被政策壓制，并不完全反映地產行業的真實狀況；l房地產的根本動力，我認為沒有變（城鎮化、地方政府土地財政、人們對美好生活的追求、房產增值保值特性，2、等）；l當前，多數大中城市、西部城市的供需矛盾嚴重失衡；l銷售暢旺，1-6月，前20強，均有非常好的成長；l一手房價比二手房價要低，買房搖號，托關系，極不正常；l這些，都說明房地產市場仍然動力強，被看好。1.21.2但不代表房地產行業沒得做01形勢l由于2016、2017年表現極好，2018年及未來幾年安排的銷售規模增長巨大，導致投資額巨增，應收款劇增，凈負債比率居高不下；l家家都喊出要“高周轉”，落地時顯得七零八落，形不成合力及美妙的旋律；l很多家房企規模上去了，但后續施工管理、品質管理、完美交工卻壓力大，交付時問題多多，客戶滿意度急劇下降；l發展是硬道理，沒錯，卻是通過一味加杠桿來實現，沒3、有做好安全墊管理，說明“天時”不對，未能做出及時調整安排1.31.3當前房企的主要痛點在哪里？01財務策略建議020201財務策略建議u可適當把年度經營目標下調，只要下調，就會立馬舒服；u買地可適當放緩節奏，高筑墻，廣積糧；u內部積極清理庫存、應收賬款，能變現的均變現；u避開信用、非標融資工具，積極做好其他類別的融資工作；u起碼半年左右，把經營性現金流管理放在重要地位。2.12.1第一、重新回歸重視現金流管理01u每家企業的狀況不同，要求不一樣，安全意識也不一樣；u常規做法，就是確保現金占資產比15%或以上；u要把現金分成不可動用及可動用兩部分來關注，重點是可動用部分，占比要提高到10%左右；u安全墊的測算：起碼要關注可動用部分能滿足三個月、半年左右的剛性支付。財務策略建議2.22.2第二、找到適合自己的安全墊01u由于融資難，成本飆升，“高周轉”一定是化解投資風險、提高周轉率、獲得股東資