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1、-1-分值判定標準：與項目情況越接近、越相似，權重值越高分值測算因素：l區位相似度l配套相似度（生活配套、自然景觀配套、商圈、人文環境等）l開發商品牌相似度l產品相似度（項目定位、規劃、產品形態、戶型、面積區間等）l社區成熟度相似度（是否入住、園林成熟度、商業配套成熟度等）l物業管理服務lTIPS:TIPS:均價的制定：均價的制定：1 1、選取區域內在售項目，與本案多維度對比，各維度合計、選取區域內在售項目，與本案多維度對比，各維度合計100%100%，綜合獲得權重值。，綜合獲得權重值。2 2、計算選取競品近期（、計算選取競品近期（3-63-6個月）成交毛坯價格，與權重值相乘得到加權價格；個月2、）成交毛坯價格，與權重值相乘得到加權價格；3 3、各競品加權價格相加得到均價。、各競品加權價格相加得到均價。1.區域均價測算競品品選擇同區域臨近區域類區域跨區域二手房次新房在售房潛在項目同類型產品同檔次產品替代產品時間比較價值時間比較價值區位比較價值區位比較價值產品比較價值產品比較價值競爭度高的產品競爭度低的產品選擇競品維度選擇競品維度區位、產品線、檔次、時間區位、產品線、檔次、時間核心點：選擇潛在目標客戶意向選擇購買物業核心點：選擇潛在目標客戶意向選擇購買物業-3-ADBC本案五環線根據項目情況，選取以下5個競品項目：區域內在售項目：ABCDETIPS:TIPS:選擇競品：選擇競品：通常競品3、選擇的原則為：應該選擇具有通常競品選擇的原則為：應該選擇具有市場比較價值市場比較價值的樓盤的樓盤（一般為（一般為4 4或或5 5個），個），而且具備而且具備典型性（至少典型性（至少1 1個）個）。（請重點參考開發商意見）（請重點參考開發商意見）1.區域均價測算競品品選擇本案本案競品品權重重值打分打分 比較因素的選擇不應過多過細。應該根據不同地區、不同物業類型選擇相應的比較因素。消費者關心的要素相應權重要加大，比如景觀、物管等。一些關鍵的劣勢不容忽視，比如污染問題、噪音問題等。因因 素素重要重要 次重要次重要景觀要素水景山景城市景觀；區位要素交通生活配套娛樂配套項目要素立面設計園林設計會所戶型設4、計工程質量規劃設計其它要素開發商品牌代理公司品牌物業管理公司品牌均價均價測算算對比因素對比項目1對比項目2對比項目3對比項目i本項目分值因素權重S1S2S3SiS0外部環境30%景 觀t1f1交 通t2f2生活配套t3f3產品要素60%建筑設計t4f4戶型設計t5f5園林設計t6f6會 所t7f7附加值10%開發商品牌t8f8物業管理t9f9產品理念t10f10合計100V1V2V3ViV0價 格P1P2P3PiP0Si=100%Vi=fiP0=（PiSiV0Vi）對比項目：指最具比較價值項目，其權重應當適當加大。TIPS:TIPS:按照競品的相似度進行權重值打分按照競品的相似度進行權重值打分5、可以將表格下發給所有項目工作人員進行綜合打分可以將表格下發給所有項目工作人員進行綜合打分（請重點參考開發商意見）（請重點參考開發商意見）均價均價測算算 樓盤權重(S)本項目XA項目B項目C項目D項目25%15%35%25%區位條件 151111111212交通條件1077766項目規模533254周邊配套1077676自身配套532255物業管理1077797景觀設計1086597戶型設計151312111313營銷包裝1076598發展商品牌1076597合計(V)1007367618475均價(元/）(P)Px9684104201014910106均價均價測算算按照價格量化分析推算，全盤住6、宅均價：10045元/（底價）Px=（P Pi iSSi iVV0 0VVi i）Px=（PASAVXVA）+（PBSBVXVB）+（PCSCVXVC）+（PDSDVXVD）Px=2638+1870+3087+2459Px=10045-8-本項目因為有面積贈送，贈送率在23%-30%之間，均值28%左右，需對產品附加值進行溢價調整。TIPS:TIPS:產品附加值溢價方法：產品附加值溢價方法：1 1、判斷本案產品附加值的溢價根據，常有的溢價因素有精裝修、面積贈送、智能化及高科、判斷本案產品附加值的溢價根據，常有的溢價因素有精裝修、面積贈送、智能化及高科技應用等。技應用等。2 2、不同產品附加值的7、溢價方式、不同產品附加值的溢價方式面積贈送：類比市場中同類溢價方式的溢價率，對比本案，綜合取值。乘法。面積贈送：類比市場中同類溢價方式的溢價率，對比本案，綜合取值。乘法。精裝修：依據精裝標準。加法。精裝修：依據精裝標準。加法。智能化高科技等其他產品附加值：通常溢價率取值不超過智能化高科技等其他產品附加值：通常溢價率取值不超過5%5%。乘法。乘法。2.產品附加值溢價產品附加值溢價附加附加值說明明-9-90平米左右產品，贈送面積在10%以下的戶型，贈送空間多為零碎空間，溢價率普遍偏贈送空間多為零碎空間，溢價率普遍偏低，約低，約5%以內以內；贈送面積在20%以上，能夠形成獨立功能空間，溢價率出現明顯8、提升，形成獨立功能空間，溢價率出現明顯提升，約約10-15%因為因為A項目贈送平均面積項目贈送平均面積28%，建議溢價率為，建議溢價率為15%項目贈送面積贈送空間溢價率（對比區域普通戶型均價）A20%獨立功能區域12%B9%零碎空間5%C5%零碎空間2%示意內容僅供參考示意內容僅供參考產品溢產品溢價參考：價參考：2.產品附加值溢價產品附加值溢價贈送附加送附加值溢價溢價調研研-10-本案均價計算：本案市場指導基準均價約10045元/，贈送面積溢價率為15%，因此，A項目修正后的均價為：11551元/本案均價：本案均價：均價均價 X X（1+1+溢價率）溢價率）+精裝標準精裝標準2.產品附加值溢價產品附加值溢價