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1、房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理 20102010年年1212月月 福州福州 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 2 內(nèi)容內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 3 在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度 領(lǐng)導(dǎo)忙 策劃看領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃等策劃 報(bào)建待圖紙 工程量清單編制和目標(biāo)成本等 圖紙審核 招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本 項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購(gòu) 說(shuō)法一：或者我們不能按時(shí)完成進(jìn)度、 2、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是 用日夜趕工換來(lái)的、或者我們雖 然按時(shí)完工了，可是留下了很多 隱患 說(shuō)法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇 中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 4 為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？-進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題 由于建設(shè)工期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加大 進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加“一天一輛奧迪？” 影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金 地測(cè)算低于15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求16以上，龍湖測(cè)算低于19%不考 慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài) 內(nèi)外部接口多，3、“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜 計(jì)劃管理是管理人員的必備工具 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 5 產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過(guò)了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過(guò)了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 6 進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題從碧桂園的選擇中看到的從碧桂園的選擇中看到的 ：代表關(guān)鍵里程碑：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即即 其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng) 的輸入條件的輸入條件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)：配合專業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目論證階項(xiàng)目論證階 段段 項(xiàng)目策劃階項(xiàng)目策劃階 段段 設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段工程管理階段 項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)主體結(jié)構(gòu)開(kāi) 工工 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 入伙入伙 竣工竣工 銷(xiāo)售管理階段銷(xiāo)售管理階段