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1、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作流程流程 (2011(2011 版版) ) 目錄目錄 第一部分、市場調研第一部分、市場調研 . 6 6 一、調研總綱 . 6 1.調研目的 . 6 2 調研方法 . 6 3 調研重點： . 6 4 調研時間： . 6 二、調研內(nèi)容 . 6 1 目標城市商業(yè)整體環(huán)境調研 . 6 2 目標城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調研 . 7 3 項目用地情況分析 . 7 4 消費來源及輻射力調研 . 7 5 競爭對手情況調研 . 8 6 城市政策法律環(huán)境調研 . 8 7 調研的初步結論 . 8 8 各城市之間數(shù)據(jù)對比分析 . 8 第二部分、選址第二部分、選址 . 9 9 一、選址的意義：2、 . 9 二、商業(yè)地產(chǎn)選址的標準： . 9 第三部分、項目規(guī)劃方案第三部分、項目規(guī)劃方案 . 1010 一、商業(yè)規(guī)劃 . 11 1.商業(yè)規(guī)劃依據(jù) . 11 2.業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃 . 11 3.主力店組合及面積規(guī)劃 . 15 4.商場平面布局規(guī)劃 . 17 二、建設規(guī)劃 . 24 1.商家的要求 . 24 2.商場的外觀設計 . 27 3.商場內(nèi)部空間設計 . 29 4.主要配套設施功能規(guī)劃 . 3232 第四部分、工程第四部分、工程建設程序建設程序 . 3737 一、內(nèi)部立項研討 . 37 二、項目前期籌備程序 . 37 三、項目建設實施程序： . 43 四、工程跟進 . 47 五、項3、目竣工驗收程序 . 56 六、開發(fā)過程中具體外聯(lián) . 58 第五部分、銷售預熱第五部分、銷售預熱 . 7171 I I 準備期準備期 . 7171 一、強勢進駐 閃亮登場 . 71 二、項目包裝 . 71 1.奠基 . 71 2.圍擋 . 71 3.辦公場所的籌建 . 71 三、營銷策劃準備 . 76 1.市場調查與分析 . 76 2.樓盤的標識 . 76 3.市場初級定位 . 76 4.市場營銷策略的擬訂 . 76 5.宣傳推廣方案的討論和確認 . 77 6.銷講夾準備 . 77 7.具體案例: . 77 IIII 蓄水期蓄水期 . 9696 一、招商 . 96 1.招商隊伍的建立 . 96 2.市場調研 . 97 3.拜訪溝通 . 97 4.行業(yè)劃分 . 98 5.組織商戶 . 99 6.有效阻擊 . 99 7.相關文件與表格的制定 . 99 二、宣傳炒作 . 100 1.策劃是魂，招