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1、百強商業項目案例之十二上海青浦奧特萊斯項目概況 趙港鎮位于青浦東部，距上海市中心人民廣場26公里，東距上海虹橋機場10公里，西距朱家角和淀山湖約18公里，南臨佘山國家旅游度假區，北與重固、華新鎮相依。依托便捷的交通與優越的地理位置，趙巷正逐步形成上海西部新興城市化地區。項目是具有歐美風格的23棟建筑群組成，總建筑面積11萬平方米，地上部分由南往北，依次為1至4層，以商品經營和餐飲為主，共有200間商鋪。面積從100平方米到500平方米不等，可供多種商業形式進行組合。停車場擁有車位1000個。上海奧特萊斯布局 占地面積16萬平方米,入駐品牌240余家，按照經營功能的不同，分為區、區和區大板塊。 2、區主要經營國際一線服飾品牌的折扣商品。 區主要經營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內著名品牌。 區餐飲休閑娛樂區，建筑面積達萬平方米，主要為各類大型餐飲及娛樂企業提供經營場地。目前已進駐的餐飲企業有避風塘、星巴克、吳越人家、肯德基、永和豆漿、老夜上海等十余家。 2樓 2010-01-08 11:30 上海奧特萊斯坐落于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國家旅游度假區，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮等著名江南水鄉風景區，是市府確定的上海趙巷現代服務業集聚區首個啟動項目。附近的國際時尚家具城、商務物流中心、星級賓館等項目也正陸續開工建設。整個現代服務業集聚區規劃面積43、平方公里；廣場所處交通位置十分優越：距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端消費者前來購物游玩，來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動中心，各類高級會所，以及近萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質別墅和一批高檔居住小區。得天獨厚的地理位置與明顯的區位優勢為上海奧特萊斯品牌直銷廣場的存在與發展創造了良好的條件。評論：項目是具有歐美風格逐步形成上海西部新興城市化地區這個項目是目前國內4、奧特萊斯做的最為成功的一個項目我的去的時候，感覺人氣很不錯覺得有幾點特別值得借鑒：1、交通方便，僅靠高速2、成本低：這個主要是對入住的商家來說的，項目處在郊縣，而不是市區3、建筑設計、景觀設計比較好，有點在異國購物的感覺4、引入品牌比較多，而且層次豐富：少見的大牌云集，而且既有一線大牌，也有休閑、運動大牌，滿足了多種需求5、內部布局合理：各個品牌的搭配、購物與餐飲的搭配相對合理6、運營比較成功：無論是對項目的日常運作，現場管理（導識系統等），還是對項目的推廣和宣傳，以及與其他項目的聯動，如導入旅游團隊等，都做的比較好需要說明的是，開發商百聯已經積累了豐富的商業運作經驗和資源，這個也是項目獲得目5、前的成功的一個關鍵。這些都值得其他的項目在定位時進行思考。準確的定位，找準目標客群，了解其需求，滿足其需求，是其成功的基礎，上海的很多區域型項目就是這樣！其實很贊成說一個項目的成功，首先應該注意到它的運營。往往一些硬件很好，引資很好的項目就是缺乏科學的運營方式，或者確切地說是沒有成功的運營團隊在籌備策劃，才讓項目在市場的洪流中埋沒。上海之所以發展得這么快，就是因為這些商業地產的一步一步完善，定位準確，目標客戶也準確，這些成功的項目讓上海儼然成為華人世界里最拿得出手的國際化大都市。建筑設計、景觀設計比較好，有點在異國購物的感覺 一個項目的成功，首先應該注意到它的運營 大大方便了本市及江浙兩省高端6、消費者前來購物游玩，來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動中心，各類高級會所，以及近萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質別墅和一批高檔居住小區。奧特萊斯模式城鄉結合處比較理想的商業發展模式，個人感覺項目成功的核心在于管理、交通便利、核心消費人群接受度，北京燕莎奧特萊斯從原來的3萬多平米發展到現在5萬多平米，北京市民消費支撐是一部分，京東、唐山的北方環渤海消費人群不可忽視！感覺在前面較大的店面還是人氣比較足的，就是半圓形的最里面部分，人氣不怎么足，可能因為小品牌都設在里面了吧，估計租金也是比較低的，還是存在商業上的死角。中國目前最成功的奧特萊斯廣場店，從規模、建筑風格、品牌、管理都很不錯7、。值得一看。為什么上海青浦的奧特萊斯能夠成功？除了交通，規劃布局，運營管理，成本，業態組合等等外，最重要的因素之一是其開發投資商百聯集團，其擁有雄厚的資金實力和豐富的客戶資源，大商場里面的下柜產品一概搬到這里來，打折促銷，沒有不旺銷的道理。當然趨之若鶩了啦。關鍵還是品牌，其他城市的OUTLETS做得比較差的原因是那邊的牌子不響，貨又不全，去了也沒價值品牌資源這方面九龍倉幫了百聯不少地理位置，當地政府的支持，品牌的富集度等都是成功的原因將大型購物中心選址在市郊，值得借鑒。這也是我到過的OUTLETS比較好的一個。我覺得建筑不錯，但OUTLETS的出現和OUTLETS的吸引人的地方，主要還是商品，零售商和品牌。因此，我覺得OUTLETS的吸引力應放在商家/業態，找客戶要的品牌過來。未來中國的市場應該有過百家的OUTLETS會出現， 對本地，對海外的客戶群都會有。因此，我覺得我們如何規劃，如何定位好OUTLETS。 今天很多叫OUTLETS的商場，但他們一點都不清楚OTULETS的定位和其他商業的差異許多商業項目的成功不止是定位的成功，還包括了很多很多的細節。如其交通的便利性，如其拿地的便宜，如與入駐商戶的合作方式（如有部分是營業額提成而不是租金），如百聯的影響力。所以有很多東西看得好，但要知道它的核心贏利模式才行的。