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1、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位要素要素 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是首要問(wèn)題,也是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵,只 有確定了經(jīng)營(yíng)哪種業(yè)態(tài),才好進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì), 方向找對(duì)了,招商才行之有效,商鋪才好銷 售。 遺憾的是絕大多數(shù)開發(fā)商和住宅代理商都不太清楚如何給商業(yè)地產(chǎn)定位， 僅僅是憑感覺 猜測(cè)這個(gè)物業(yè)大概能做什么。經(jīng)常可以聽到某某老總：這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該可以做個(gè)超市，某某策 劃總監(jiān)說(shuō)： 可能做個(gè)家電賣場(chǎng)好一點(diǎn)， 我們可以把國(guó)美招來(lái)大家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的定位還 處在感覺猜測(cè)的階段，這樣做自然很容易出現(xiàn)定位偏差，結(jié)果會(huì)是，你照百貨的結(jié)構(gòu)做了， 百貨招不來(lái)，改招超市，超市又嫌結(jié)構(gòu)不合理，改，動(dòng)作太2、大，費(fèi)用又成了問(wèn)題。結(jié)果超市、 百貨都來(lái)不了，招商成問(wèn)題，成了市場(chǎng)上常見的“問(wèn)題商業(yè)”。實(shí)際上，大部份企業(yè)通常都 有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，定位只有符合該業(yè)態(tài)的選址標(biāo)準(zhǔn)，商家才會(huì)來(lái)。 所以，商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位是一套科學(xué)的，系統(tǒng)的工程，需要大量務(wù)實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查和專 業(yè)的評(píng)估考查，才能找出最適合該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容很多，包括經(jīng) 濟(jì)環(huán)境分析，生活結(jié)構(gòu)研究，城市發(fā)展規(guī)劃和政策研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、商圈 的調(diào)查等。 其中，核心是商圈調(diào)查。至少要做以下三個(gè)方面的調(diào)查： （一）、商圈人口狀況調(diào)查。 1、人口基數(shù)（城鎮(zhèn)人口數(shù)量） 2、人口密度。 3、人均可支配收入（富裕程度）。 4、購(gòu)買力3、：人均生活支出、人均食品支出等 5、商圈內(nèi)常住人口、流動(dòng)人口、工作人口的數(shù)量與比例 6、客流走向 7、商圈人口職業(yè)組成結(jié)構(gòu)。 8、千人轎車擁有量 9、商圈內(nèi)人口消費(fèi)習(xí)慣與需求調(diào)查。 10、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)與消費(fèi)群的變化。 （二）、商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境調(diào)查和行業(yè)調(diào)查。 1、商圈的零售飽和指數(shù)（IRS）調(diào)查。 2、商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成。 3、商圈內(nèi)各行業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、經(jīng)營(yíng)狀況及品牌調(diào)查。 4、商圈街道的交通狀況，交通運(yùn)輸是否順暢、項(xiàng)目跟前是否有車站。是否最接近購(gòu)買力。 5、各行業(yè)相互關(guān)聯(lián)性： 如果在同一地區(qū)有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響下同來(lái)的經(jīng)營(yíng)效果，例如電玩、KTV 等 行業(yè)，這是商業(yè)的趨異性； 但另一方面，有的行業(yè)趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業(yè)，這是行業(yè)的趨同性； 同時(shí)商圈的某些商業(yè)又能帶動(dòng)其它的商業(yè)，例如百貨、超市業(yè)通常能帶起餐飲、服飾等 行業(yè)，這是行業(yè)的共生性。 （三）、業(yè)態(tài)定位之前，可以先擬