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1、物業管理相關基礎知識物業管理相關基礎知識 世邦魏理仕 | Page 2 培訓內容 一、物業的概念和知識 二、不同的物業分類 三、物業管理 四、物業服務內容 五、物業公司與業主 六、物業服務合同與管理規約 世邦魏理仕 | Page 3 物業管理行業發展情況 物業管理行業在國內目前正處于規范調整階段，它 是一個極具發展潛力的行業。我們有理由相信在未來 幾年內物業管理會成為房地產行業的重要組成部分。 每個從事物業管理行業的人，應對這個行業有個基本 的認識。 世邦魏理仕 | Page 4 物業管理行業發展歷程物業管理行業發展歷程 1990年1997年2003年年 行業起步 階 段 快速擴展 階 段 行2、業擴展階段行業擴展階段 規范調整階段規范調整階段 外銷高檔項目 住房制度改革基本 完成 房地產開發熱潮 2003年6月物業管理條 例 2007年10月1日物權 法實施 世邦魏理仕 | Page 5 物業管理行業發展歷程物業管理行業發展歷程 產品產品產品產品 前一時期 現 階 段 前一時期 現 階 段 專業化程度不高，問題 較多 房地產投資開發、商品 房市場規模高速增長 專業化程度不高，問題 較多 房地產投資開發、商品 房市場規模高速增長 開發模式成熟；開發模式成熟； 開發流程專業化細分；開發流程專業化細分； 新技術、新材料的大量應 用； 新技術、新材料的大量應 用； 大規模、大體量的開發項 目3、； 風險與機遇并存 大規模、大體量的開發項 目； 風險與機遇并存 市場環境市場環境市場環境市場環境 世邦魏理仕 | Page 6 物業管理的概念物業管理的概念 一一、物業管理由物業而產生的 二二、物業的概念: “物業”一詞源于港澳及東南亞一帶的地區和國家，英語為 Estate或Property其含義為財產、資產、擁有物、不動產 等。 完整的物業包含： 已建成投入使用的各類建筑物、構筑物/相關配套設備、設施 和場地 世邦魏理仕 | Page 7 物業管理的概念物業管理的概念 物業包括以下類別物業包括以下類別: 1. 住宅 2. 寫字樓 3. 商場 4. 酒店旅館 5. 工業廠房 6. 停車場、車4、站和碼頭 7. 文化館、影劇院及體育場 8. 其它類（如醫院/學校等） 世邦魏理仕 | Page 8 物業管理的概念物業管理的概念 物業按使用性質分類為物業按使用性質分類為 : a. 商業物業（如綜合樓、寫字樓、酒店等） b. 居住物業（如住宅小區、公寓、別墅等） c. 工業物業（如工業廠房、倉庫） d. 特殊用途物業（如車站、機構、醫院等） 世邦魏理仕 | Page 9 物業管理的概念物業管理的概念 物業按存在形式分類為：物業按存在形式分類為： a. 建筑群 b. 單體建筑 c. 單元 世邦魏理仕 | Page 10 二、物業管理的含義二、物業管理的含義 物權法是確認財產、利用財產和保護財產5、的基本民事法律， 界定了建筑物區分所有權的三個權利；即區分所有建筑物專有部 分的專有權專有權，共有部分的共有權共有權以及建筑物所有權人的管理權管理權 。 物業管理條例中物業管理，是指業主通過選聘物業服務企 業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理 區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 物業服務企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主 和承租人、用戶提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大 的經濟價值和使用價值。 世邦魏理仕 | Page 11 物業管理中的幾個名詞與概念物業管理中的幾個名詞與概念 (1)物業管理的6、管理對象管理對象是物業物業。這個物業是指在建或已投入使用 的物業，即建筑物及附屬設備/設施。 (2)物業管理的服務對象服務對象是人人，即物業所有人(業主)和使用 物業所有人(業主)和使用 人人。 (3)物業管理的屬性屬性是經營經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業 管理所提供的是有償的無形的商品勞務與服務。這種勞務、服務的投入 能起到完善物業的使用效能，并使其達到保值、增值的作用。 (4)物業管理物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多 功能的管理，融管理、服務、經營于一體管理、服務、經營于一體。 世邦魏理仕 | Page 12 (5)物業管理的基本要求基本要求是統一管理和協調統一7、管理和協調，既包括相對獨立 的物業(樓宇等)或小區物業的統一管理和協調，也包括轄區范圍內各 個方面的統一管理和協調。 (6)優質的物業管理與社區服務相結合，為業主和使用人提 供物質、精神方面的服務。 (7)就法律屬性法律屬性而言，物業管理是具有中介性質的信托管 具有中介性質的信托管 理理，通過一定的契約，規定相關各方的權利和義務。 世邦魏理仕 | Page 13 物業管理的概念物業管理的概念 三、 物業管理與物業發展的關系 物業管理是物業發展的延續和后繼服務。 專業化的物業管理將對物業發展的前期設計及施工用料提 出專業建議，以利日后物業使用。 物業管理作為橋梁，系統公正地向發展商和住戶反映物業8、 的情況。 專業化的物業管理可以積極配合物業的租售工作。 世邦魏理仕 | Page 14 物業管理的起源與發展物業管理的起源與發展 最早物業管理最早物業管理現代意義物業管理現代意義物業管理專業物業管理組織專業物業管理組織 起源于19世紀 60年代的英國 Octavia Hill (奧克維婭.希爾) 產生于19世紀末 美國,建筑機械的發展， 高層樓宇出現， 對專業性的需求多。 1908年， 在美國 芝加哥誕生 世邦魏理仕 | Page 15 香港及國內物業管理起源香港及國內物業管理起源 香港物業管理20世紀60年代后，香港政府實施公共房房 屋計劃。 80年代初期沿海開放城市，房地產業的發展，物業9、管理 首先在涉外商品房區引入，而后進入北京、上海等大中 城市高等項目。 香港物業管理20世紀60年代后，香港政府實施公共房房 屋計劃。 80年代初期沿海開放城市，房地產業的發展，物業管理 首先在涉外商品房區引入，而后進入北京、上海等大中 城市高等項目。 世邦魏理仕 | Page 16 香港及國內物業管理起源香港及國內物業管理起源 國內首家物業管理公司國內首家物業管理公司-于1981年3月10日成立了深圳市 物業管理公司。 國內首家物業管理協會國內首家物業管理協會-于1993年6月30日，在深圳成 立。 據物業管理商會統計:目前北京市大概有2300多家物業 管理企業. 世邦魏理仕 | Page 10、17 物業服務企業資質劃分物業服務企業資質劃分 物業服務企業資質等級分為一（2004年5月1日）、二、三級 一級資質物業管理企業一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目 二級資質物業管理企業二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅 項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務 三級資質物業管理企業三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項 目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務 世邦魏理仕 | Page 18 物業管理企業類型物業管理企業類型 在北京市兩千多家物業服務企業中（截止2008年3月）， 一級資質的企業有47家 二級資質的企業有107家 大多數企業是三級11、資質或沒有資質 世邦魏理仕 | Page 19 物業服務企業類型物業服務企業類型 開發商所屬的物業企業開發商所屬的物業企業 業務定位以母公司的開發項目為主 管理規模容易受母公司的開發進展限制， 資質通常在一、二級 由于母公司對物業管理配合銷售的工作要 求和母公司開發項目的市場影響力，少數 公司具有一定的品牌形象（萬科、金地、 中海等），其他多數企業或缺乏品牌形象 或存在負面的品牌形象 世邦魏理仕 | Page 20 物業服務企業類型物業服務企業類型 國有房管所或后勤單位改制的物業企業國有房管所或后勤單位改制的物業企業 業務定位以公有住房、機關單位辦公樓為主， 管理規模較大，資質較高 業務內容局12、限于物業實質管理服務 品牌形象主要面對普通住宅的客戶 如首佳、房修一物業等 世邦魏理仕 | Page 21 物業服務企業類型物業服務企業類型 外資背景的物業公司外資背景的物業公司 具有高檔、專業、國際化的品牌形象 業務定位以外銷高檔寫字樓、公寓、別墅等項目為 主資質通常在一、二級， 業務內容涵蓋顧問服務、全委托管理 世邦魏理仕仲量聯行戴德梁行第一太平高力國際 世邦魏理仕 | Page 22 物業服務企業類型物業服務企業類型 股份制或民營背景的物業公司股份制或民營背景的物業公司 業務定位涉及中高檔住宅、寫字樓、別墅、商業等多種 物業類型 集團或股東的專業背景和特定背景是他們先天的優勢 管理規模中13、等，只有較少的幾家有一、二級資質，多數 為三級資質 業務內容最為全面：涉及了物業委托管理、物業顧問、 車場會所管理、商業經營、物業內經紀等多個領域 具有嚴格意義上的社會化、專業化的品牌形象 均豪物業國貿物業金網絡物業賽特物業銀達物業 世邦魏理仕 | Page 23 業主與物業管理的關系業主與物業管理的關系 認識和明確業主與物業服務公司之間的法律法律和經濟關系經濟關系，才能夠 真正做好物業管理工作 業主是物業的所有者、使用者、委托人 物業服務公司則是物業的受委托人、提供專業的管理和服務內容 者 我們可以把業主比喻成企業的股東，擁有企業資產的所有權和股份； 而物業服務公司好比是企業的經理，他們受雇14、于全體股東，對企業的經營 負責，擁有一定范圍的管理和決策權 在經濟關系上，物業服務公司還需要獲得經營管理的收益并承擔職業 風險 世邦魏理仕 | Page 24 物業管理所涉及的三種服務物業管理所涉及的三種服務 公眾（常規）性服務 指全體業主都接受的，且不可分割的，不在另行收取費用的服務 項目（如園區內的保安、公共區域內的保潔、公共區域維修等） 委托性服務 指大多數業主都接受的，具有普遍意義的，并另行收取費用的服 務項目（如能源費代收代繳） 特約專項服務 指個別業主所需要，雙方商議價格的服務項目（如入室維修、家政 服務等） 世邦魏理仕 | Page 25 物業管理的工作范圍物業管理的工作范圍 物15、業管理費標準內的工作范圍：物業管理費標準內的工作范圍：只限于物業區域內的共用部位 和共用設施設備、涉及全體業主的公共事項 具體的工作范圍包括如下：具體的工作范圍包括如下： 公共設備、設施的運行、維修、保養 物業公共秩序的維護 物業環境的清潔、綠化養護、垃圾清運、消殺防疫 物業保險事項 物業管理的公共關系處理 物業管理的財務處理工作 對物業使用人的客戶服務工作 物業的檔案及資產管理工作 其它專項管理工作 世邦魏理仕 | Page 26 物業管理所涉及的專業知識物業管理所涉及的專業知識 法律知識 財務知識 工程知識 公共關系知識 環保知識 園藝知識 信息技術 心理學 世邦魏理仕 | Page 2716、 物業管理各階段的主要工作內容物業管理各階段的主要工作內容 目前完善的物業管理服務暫分成三個階段：目前完善的物業管理服務暫分成三個階段： 前期介入階段前期介入階段 如：規劃設計階段；銷售、施工階段；竣工驗收（參與）等 籌備期階段籌備期階段 如：組織架構建立；人員招聘培訓；費用測算與確定；運營費用 測算等 運營期階段運營期階段 如：完善客戶檔案；客戶入住；物業日常管理等 世邦魏理仕 | Page 28 業主、物業公司關系圖業主、物業公司關系圖 業業 主主 物業服務企業物業服務企業 物物 業業 物業服務合同物業服務合同 世邦魏理仕 | Page 29 業主業主 業主：業主： 指物業的所有權人，即房17、屋所有權人和土地使用權 人，是所擁有物業的主人。在物業管理中，業主又是物業 服務企業所提供的物業管理服務的對象。業主對物業的管 業主對物業的管 理權基于對物業的所有權理權基于對物業的所有權。 世邦魏理仕 | Page 30 業主的權利業主的權利 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權專有部分享有所有權；對專 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利共有部分享有共有和共同管理的權利 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利；專 有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不 履行義務。 建筑區劃內的道路/綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共部分 （明示屬18、于個人）的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施 建筑區劃內的其他公共場所、公用設施 和物業服務用房，屬于業主共有和物業服務用房，屬于業主共有。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主 共有。 業主享有選聘/監督物業服務企業的權力 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會/提出制定和修改管理規 約、業主大會議事規則的建議 法律法規規定的其它權力 世邦魏理仕 | Page 31 業主的義務業主的義務 遵守管理規約、業主大會議事規則 遵守建筑區劃內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩 序和環境衛生的維護等方面的規章制度 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定 按19、照國家有關規定交納專項維修資金 按時交納物業服務費用 法律、法規規定的其他義務 世邦魏理仕 | Page 32 物業服務企業物業服務企業 指從事物業管理業務的、具有獨立法人資格的企業或組 織。 專門從事商業性物業經營管理業務，實行自主經營、獨 立核算、自負盈虧的，具有法人資格的經濟組織，也稱物業 服務公司，具有專業性、商業性、獨立性。 世邦魏理仕 | Page 33 物業服務公司的權利物業服務公司的權利 物業服務公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定管 理辦法； 依照物業服務合同和物業管理辦法對物業實施管理； 依照物業服務合同和有關規定收取管理費用； 有權制止物業管理范圍內違反規章制度的行為20、； 有權要求業委會協助管理； 有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項 管理業務； 可以實行多種經營，其收益主要補充于專項維修基金。 世邦魏理仕 | Page 34 物業服務公司的義務物業服務公司的義務 履行物業管理合同，依法經營； 接受業主或業主委員會的監督； 重大的管理措施應當提交業委會審議，并經業委會認可； 接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區 所在地人民政府的監督指導 世邦魏理仕 | Page 35 管理規約管理規約 管理規約（臨時管理規約）：管理規約（臨時管理規約）： 管理規約是業主使用、維護和管理物業的重要文件，是實 現業主自律的重要基礎。明確業主、物業使用21、人的權利義 務，作為商品房預售合同的附件，由物業買受人簽字確 認。通常自物業項目第一買受人簽字時發生效力，對此后的 物業買受人及物業使用人均有約束力。 主要明確業主在物業使用物業使用、維護維護和管理過程中管理過程中的權利義務，并對房 房 屋裝修屋裝修、車輛停放車輛停放、物業服務費用交納業服務費用交納以及專有部分專有部分和共有部分的 共有部分的 使用使用等方面做出了必要的提示和引導 世邦魏理仕 | Page 36 管理規約（臨時管理規約）主要內容管理規約（臨時管理規約）主要內容： 第一部分：物業的基本情況第一部分：物業的基本情況 物業名稱、位置、類型、建筑面積、物業區域（4至）；物業服務用房位 22、置、面積；物業服務企業基本情況 第二部分：物業的使用、維修和管理第二部分：物業的使用、維修和管理 業主的權利與義務；業主應按項目規劃用途使用物業；業主對專有部分使 用時的約束；業主對物業進行維修時程序；公共設備/設施使用；本物業區域 內管理條例與制度等 第三部分：物業服務費用第三部分：物業服務費用 物業服務費用的分攤比例；出租/承租物業時費用交納；專項資金的交存 /使用/管理及續籌等 第四部分：附則及承諾書第四部分：附則及承諾書 世邦魏理仕 | Page 37 物業管理合同物業管理合同 是物業服務企業與委托人簽定的，物業服務企業接受委托提供物業管 理服務，委托人支付管理費用的民事合同。物業管理23、合同又稱物業管理 物業管理 服務合同、物業管理委托合同服務合同、物業管理委托合同。 物業管理合同主要內容物業管理合同主要內容（北京市范本2008年5月1日）：（北京市范本2008年5月1日）： 第一部分：物業項目基本情況 第二部分：物業服務內容（物業交接/服務內容） 第三部分：物業服務的標準住宅物業服務等級規范（一級）試行 第四部分：物業服務期限 第五部分：物業服務相關費用 第六部分：共用部位、共用設施收益及分配 第七部分：雙方的權利與義務 第八部分：合同終止 第九部分：違約責任/爭議解決 第十部分：附則 世邦魏理仕 | Page 38 業主大會成立條件業主大會成立條件 同一個物業管理區域內，應當有物業所在地的區、縣房地產行政 管理部門或街道辦理處、鄉鎮人民政府的指導下成立為主委大會，并 選舉產生業主委員會；只有一個業主或業主人數較小，且經業主一致 授權同意，決定不成業主委員會，由業主共同履行業主大會、業主委 員會職責。 1）出售并交付使用的建設面積達50%以上 2）交付使用滿2年 滿足以上條件即可成立業主委員會。 世邦魏理仕 | Page 39 答問環節答問環節 Thank you for your participation!