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1、精細致遠的房地產控制之道精細致遠的房地產成本控制之道課程提綱1、房地產全成本管理1.1房地產全成本構成1.2房地產成本管理方式的發展1.3房地產成本管理的基本架構1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面預算管理1.7成本管理權限設定1.8責任成本管理1.9目標成本管理1.10動態成本管理1.11房地產成本作業過程2、房地產工程成本控制及造價研究2.1設計階段工程成本的控制2.1.1設計限額指標的設定2.1.2建筑結構造價研究2.2.3機電配套造價研究2.2.4園建綠化造價研究2.2.5設計優化2.2采購階段工程成本控制2.2.1采購管理2.2.2合同管理2.2.3供應鏈管理2.32、施工階段工程成本控制2.3.1三通一平階段成本控制2.3.2施工方案布置與營銷配合2.3.3基礎施工階段成本控制2.3.4主體結構階段成本控制2.3.5建筑裝飾階段成本控制2.3.6室內機電成本控制2.3.7室外配套工程成本控制2.3.8精裝修成本控制3成本管理的考核3.1目標成本的責任分解3.2成本管理工作評估3.3責任成本與質量成本評分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地產成本構成分析 房地產成本構成房地產成本構成成本管理方法的發展成本管理方法的發展成本管理的方向成本管理的方向成本管理模式成本管理模式 以以“目標成本責任目標成本責任成本作業過程管理成本作業過程管理”為核心的現代企業成3、本為核心的現代企業成本管理體系。管理體系。責任成本管理責任成本管理目標成本與動目標成本與動態成本管理態成本管理作業過程管理作業過程管理成本管理軟件成本管理軟件成本管理委員會成本管理委員會控制系統控制系統信息系統信息系統組織系統組織系統成本管理模式基本構架成本管理模式基本構架領導機構領導機構 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件成本管理流程房地產開發階段成本工作內容各職能部門職責各階段各部門輸出成果成本管理程序成本管理輸入要素成本管理關鍵點成本管理輸出如何衡量績效支持文件全面預算管理預算管理程序公司年度預算公司年度預算計劃責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經4、濟指責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。性。執行文件執行文件：責任成本管理作業指引責任成本管理作業指引責任成本管理責任成本管理主要內容（主要內容（1 1）要素概括要素概括主要內容（主要內容（2 2）反饋指標反饋指標實施要點實施要點總經理總經理總經理總經理成本部成本部成本部成本部配合部門配合部門配合部門配合部門主體部門主體部門主體部門主體部門責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本管理辦法責任成本管理辦法責任成本管理辦法責任成本管理辦法5、成本階段性目標成本階段性目標成本階段性目標成本階段性目標責責責責任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理指指指指引引引引總部總部總部總部備案備案牽頭牽頭組織組織討討論論形形成成普及普及執執行行實現實現制制定定定期考核定期考核公布公布目標成本管理目標成本管理目標成本管理目標成本管理 管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本6、：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果（見動態成本構成）。結果（見動態成本構成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：成本管理軟件成本管理軟件 成本數據庫成本數據庫實施過程實施過程新新新新項項項項目目目目發發發發展展展展規規規規劃劃劃劃設設設設計計計計 擴擴擴擴初初初初設設設設計計計計施施施施工工工工圖圖圖圖設設設設計計計計施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結結結結算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標標標標成成成成7、本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標標標標 成成成成 本本本本動動動動態態態態成成成成本本本本結結結結算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行產產產產品品品品定定定定位位位位目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 三三三三簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整動態成本構成動態成本構成已發生成本已發生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本 = = 未結算合同未結算合同 + + 已結算8、合同已結算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發生成本待發生成本動態成本動態成本作業過程管理作業過程管理項目發展項目發展施工施工規劃設計規劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業管理銷售及物業管理總目標總目標 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位房地產成本作業過程房地產成本作業過程：新項目發展成本控制新項目發展成本控制控制要點：穩健性控制要點：穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價。9、控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。執行文件：執行文件：新項目可研成本測算新項目可研成本測算設計成本控制設計成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標控制要點：合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。設計周期、設計質量。控制原則：經濟合理性最大。控制原則：經濟合理性最大。執行文件：執行文件：設計管理程序設計管理程序 招標成本控制招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本控制要點：獲取競爭性低價成本 逐步實施工程量清單招標逐步實施工程量清單招標 集團材料集中采購集團材料集中采購控制原則：全面招標原則控制原則：全面招標原則 合理低價中標原10、則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則執行文件：執行文件：工程及材料采購作業指引工程及材料采購作業指引 簽約成本控制簽約成本控制控制要點：合同談判控制要點：合同談判 合同審批合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 執行文件：執行文件：合同與付款管理作業指引合同與付款管理作業指引 施工成本控制施工成本控制控制要點：變更與簽證的控制控制要點：變更與簽證的控制 工程質量的控制工程質量的控制 工期控制工期控制控制原則：權力限制原則、時間限制原則控制原則：權力限制原則、時間限制原則 多級11、審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則執行文件：執行文件：顧客要求、設計及工程變更管理作業指引顧客要求、設計及工程變更管理作業指引 簽證管理作業指引簽證管理作業指引結算成本控制結算成本控制控制要點：嚴格審核結算工程量控制要點：嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價合理確定結算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則執行文件：執行文件：預結算管理作業指引預結算管理作業指引 銷售承諾及物業管理成本控制銷售承諾及物業管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣12、告、售樓書） 物業管理虧損物業管理虧損控制原則：不產生經營負擔。控制原則：不產生經營負擔。執行文件：執行文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業管理制度物業管理制度控制要點：權責清晰、循序漸進控制要點：權責清晰、循序漸進控制原則：成本合理、運營優先控制原則：成本合理、運營優先執行文件：執行文件：審批權限及流程表審批權限及流程表成本管理權限設定成本管理權限設定2.1設計階段工程成本控制2.2采購階段工程成本控制2.3施工階段工程成本控制 2、房地產工程成本控制及造價研究控制要點：分解明確、責任到人控制原則：合理、領先執行文件：設計限額指標表設計限額指標的設定設計限額指標的設定單項造價研究之建筑結構單13、項造價研究之建筑結構單項造價研究之建筑結構單項造價研究之建筑結構單項造價研究之機電配套單項造價研究之機電配套單項造價研究之機電配套單項造價研究之機電配套單項造價研究之園林景觀單項造價研究之園林景觀設計優化控制要點：逐項落實、過程控制控制原則：及時協商、兼顧運營執行文件：成本優化與控制作業指引采購管理采購管理程序工程與材料設備采購作業指引合同管理合同管理程序合同與付款管理作業指引房地產標準合同供應鏈管理供應鏈管理程序供應鏈管理作業指引施工階段之三通一平控制要點：通盤考慮開放區域、交付區域、施工區域的交叉控制原則：一次規劃、分期實施、減少浪費執行文件：項目運營圖、交付流線圖施工階段之施工與營銷配合14、控制要點：要充分考慮樣板房、開放區域、銷售通道、銷售展示時間控制原則：圍繞營銷、區域合理、先快后慢、合同約定執行文件：里程碑計劃 項目運營圖施工階段之基礎施工階段控制要點：充分評估地質風險、基礎設計及施工方案論證控制原則：安全、經濟執行文件：設計及施工相關規范施工階段之主體工程控制要點：約定清晰、查漏補缺、標準明確控制原則：營銷優先、專業兼顧執行文件：各專業審核要點施工階段之建筑裝飾控制要點：樣板引路、標準明確、報建驗收、戶圖指導控制原則：樣板會審、客戶優先執行文件：交付標準 一戶一圖施工階段之室內機電控制要點：樣板引路、功能優先、定位清晰控制原則：標準明確、檢測完善執行文件:機電配置標準施工15、階段之室外配套控制要點：圖紙清晰、交叉合理、內外有序、專業兼顧控制原則：降低無效成本執行文件：室外管網綜合設計指引施工階段之精裝修控制要點：移交清晰、樣板引路、關注節點、大樣清晰、工序明確、 開線合理、成品保護、客戶至上控制原則：樣板會審、降低無效成本、質量成本、交叉成本執行文件：土建移交精裝標準 精裝樣板確認表 精裝成品保護標準 精裝修標準流程成本管理考核3.1目標成本的責任分解3.2成本管理工作評估3.3責任成本與質量成本評分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核目標成本責任分解控制要點：責任清晰、結果導向控制原則：協商一致、統一決策、考核明確執行文件責任成本作業指引成本管理工作評估控制要點：責任清晰、可追溯、動態循環反映控制原則：可量化執行文件：成本評分表責任成本與質量成本評分控制要點：凡是目標成本外的成本必須要歸屬控制原則：界定清晰、循環累計執行文件：成本評分表成本信息管理控制要點：強化信息披露與溝通，加強過程控制控制原則：及時準確執行文件：成本周報、成本月報、經營會標準格式報表成本BSC考核控制要點：分期累計、標準明確、KPI相對固定控制原則：考核與利益掛鉤執行文件：成本BSC考核表