1、 目錄 1、項(xiàng)目總體定位及細(xì)化建議.3 2、各類物業(yè)定位及細(xì)化建議22 3、項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析.143 1 1項(xiàng)目總體定位及紳化建議 整體定位斱案建議 總體觃劃布局建議 總體租售模式建議 總體開収迕度建議 2 市場回頊：基亍市場覘度考慮，零售商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及 住宅具有較高的開収可行性，其次為五星級酒庖，服務(wù)式公寓 的開収建議適當(dāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度 3 綜上所述，零售商業(yè)、 辦公。

2、業(yè)的銷售回款來支持商業(yè)及酒店的開發(fā)，保持項(xiàng)目層面的經(jīng)營現(xiàn)金流平衡，即以售養(yǎng)租。
該模式不僅適用于商業(yè)地產(chǎn)，亦在文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大行其道。
某養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商拿地拓展要求：選址標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)地級市以上，地塊所屬區(qū)段房價(jià)6000元/以上，需保證配套住宅用地分成利潤能夠滿足醫(yī)療板塊、康養(yǎng)板塊的投資總額度。
實(shí)際操作時(shí)對于配套住宅用地可以自行開發(fā)，也可以轉(zhuǎn)給住宅開發(fā)商來兌現(xiàn)收益，比如某二線城市文旅項(xiàng)目：配套住宅用地差價(jià)收益=（6000元-住宅用地成交樓面地價(jià)）*住宅用地計(jì)容總建面如何平衡商住比？下面通過一個(gè)案例測算來進(jìn)說明，為敘述方便做了簡化。
項(xiàng)目要點(diǎn)：1、用地面積240畝。
2、商住用地，商業(yè)占比25%。
3、容積率2.0，規(guī)劃計(jì)容建面32萬平米，其中住宅24萬平米，購物中心8萬平米。
4、住宅部分可售，購物中心自持。
5、住宅地下車位配比1:6、地價(jià)400萬每畝7、房價(jià)住宅14000元/平米，車位10萬/個(gè)。
一、規(guī)劃技術(shù)條件二、銷售收入住宅部分銷售，購物中心部分自持。
三、成本測算1、土地成本400萬每畝。
2、工程成本包含了前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套，這里按住宅3000，購物中心5000元/平米標(biāo)準(zhǔn)取值。
3、銷售費(fèi)用按不含稅銷售收入的3%假設(shè)。
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：假設(shè)自有資金30%，貸款期2年，年利率12%。
四、銷售物業(yè)部分的稅費(fèi)測算1、增值稅及附加增值稅（營改增后）=銷項(xiàng)稅-進(jìn)。

3、月月份份出出勤勤匯匯總總表表 項(xiàng)目地部門： 姓名工號12345678910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 合計(jì) 正常 遲到 曠工事假 病假 探親。

4、項(xiàng)項(xiàng)目目地地 1111 月月份份費(fèi)費(fèi)用用明明細(xì)細(xì)表表 . . 單位：元 日日 期期摘摘 要要 明明 細(xì)細(xì)收收 入入支支 出出余余 額額備備 注注 本月合計(jì) 審批人： 審核人： 制表人： 制表日期： 年 月 日。

5、http:http: 1 市調(diào)申請表市調(diào)申請表 填表日期：填表日期： 年年 月月 日日 市調(diào)人：市調(diào)人： 部門部門項(xiàng)目地項(xiàng)目地 工牌號工牌號 市調(diào)時(shí)市調(diào)時(shí)間間: : 市調(diào)地點(diǎn)：市調(diào)地點(diǎn)： 市調(diào)目的：市調(diào)目的： 隨同人員：隨同人員： 主管負(fù)責(zé)。

6、http:http: 出差申請表出差申請表 姓姓 名名 部門部門 職務(wù)職務(wù) 工號工號 出差事由出差事由 出差行程及地點(diǎn)出差行程及地點(diǎn) 出差起訖日期及出差起訖日期及 天數(shù)天數(shù) 自 年 月 日 至 年 月 日 共 天 部門領(lǐng)導(dǎo)意見部門領(lǐng)導(dǎo)意見 。

7、http:http: 重要工作聯(lián)系單重要工作聯(lián)系單 聯(lián)系部門 接收部門 聯(lián) 系 人 接 收 人 重 要 性 執(zhí) 行 人 監(jiān) 督 人 協(xié) 助 人 達(dá)成時(shí)間 工作內(nèi)容清單 標(biāo)準(zhǔn)要求 1 2 3 4 5 其 他 說 明 處 罰 說 明 聯(lián)系人 監(jiān)。

8、http:http: 1 市調(diào)報(bào)告表市調(diào)報(bào)告表 填表日期：填表日期： 年年 月月 日日 市調(diào)人：市調(diào)人： 部門部門項(xiàng)目地項(xiàng)目地 工牌號工牌號 市調(diào)時(shí)市調(diào)時(shí)間間: : 市調(diào)地點(diǎn)：市調(diào)地點(diǎn)： 市調(diào)目的：市調(diào)目的： 隨同人員：隨同人員： 市調(diào)內(nèi)容。

9、http:www.szphttp: 費(fèi)用申請表費(fèi)用申請表 申請時(shí)間申請時(shí)間 申請人申請人 所屬部門所屬部門 所屬項(xiàng)目地所屬項(xiàng)目地 上次月余額上次月余額 申請事由申請事由 序號序號 費(fèi)用明細(xì)費(fèi)用明細(xì) 費(fèi)用金額元費(fèi)用金額元 計(jì)劃申請用款合計(jì)計(jì)劃。

10、http:wwwhttp: 1 日工作日工作計(jì)劃匯報(bào)表計(jì)劃匯報(bào)表 姓名： 所屬部門分公司 ： 日期： 年 月 日 時(shí)間段時(shí)間段 今日工作事項(xiàng)今日工作事項(xiàng) 達(dá)成情況達(dá)成情況 明日計(jì)劃明日計(jì)劃 上上 午午 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1。

11、http:http: 1 問題處理表問題處理表 填表日期：填表日期： 年年 月月 日日 匯報(bào)人匯報(bào)人 所屬板塊所屬板塊 工牌號碼工牌號碼 問題發(fā)生時(shí)間問題發(fā)生時(shí)間 問題發(fā)生地點(diǎn)問題發(fā)生地點(diǎn) 問題發(fā)生相關(guān)人問題發(fā)生相關(guān)人 問題主題問題主題 問。

12、http:http: 67 項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃表項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃表 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 地地 點(diǎn)：點(diǎn)： 月月 份：份： 時(shí)時(shí) 間：間： 年年 月月 日日 至至 年年 月月 日日 人人 數(shù)：數(shù)： 序號序號 費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱 預(yù)計(jì)本月費(fèi)用預(yù)計(jì)本月費(fèi)用 。

13、http:http: 66 項(xiàng)項(xiàng) 目目 操操 盤盤 計(jì)計(jì) 劃劃 波特 發(fā)展商 其它公司 日期 內(nèi)容 日期 內(nèi)容 日期 內(nèi)容 審批： 審核： 制表。

14、http:http: 65 項(xiàng)項(xiàng) 目目 人人 員員 分分 工工 計(jì)計(jì) 劃劃 表表 序號序號 姓名姓名 職務(wù)職務(wù) 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 職責(zé)權(quán)利職責(zé)權(quán)利 說明說明 項(xiàng)目地： 項(xiàng)目總監(jiān)。

15、目目 錄錄 致送致送函函4 4 第一章第一章 企業(yè)情況介紹企業(yè)情況介紹4 4 第一節(jié) 公司簡介4 第二節(jié) 企業(yè)證照復(fù)印件9 第二章第二章 對項(xiàng)目的認(rèn)識對項(xiàng)目的認(rèn)識 11 第一節(jié) 關(guān)于銀利國際購物中心 11 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)范圍和主要內(nèi)容。

16、R Re ef f N No o. . 成成成成都都都都市市市市五五五五塊塊塊塊石石石石商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)地地地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目 廣廣廣廣告告告告策策策策劃劃劃劃方方方方案案案案及及及及市市市市場場場場推推推推廣廣廣廣顧顧顧顧問問問。

17、目錄 壹 序言 貳 戴德梁行簡介 叁 對商業(yè)項(xiàng)目的理解 肆 對項(xiàng)目的期望 伍 達(dá)到期望的方法 陸 商業(yè)前期市場研究及策劃顧問服務(wù) 柒 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù) 捌 前期市場推廣策略服務(wù) 玖 租賃顧問及獨(dú)家招商服務(wù) 拾 商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù) 拾壹。

18、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 手手 冊冊 草案 目目 錄錄 第一章第一章 前言前言 第二章第二章 組織結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)組織結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé) 第三章第三章 市場市場巡查制度巡查制度 第四章第四章 商品質(zhì)量管理制度商品質(zhì)量管理制。

19、 成都市成都市 XXXX 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃方案商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃方案 及市場推廣顧問服務(wù)方案及市場推廣顧問服務(wù)方案 壹本案項(xiàng)目特點(diǎn)及市場定位 Project Features and Market Positioning 4 一基本資。

20、 兊而瑞商業(yè)頊問 商業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)介紹 2 CRIC商業(yè)顧問 : 中國領(lǐng)兇的商業(yè)地產(chǎn)信息不解決斱案提供商 目 錄 PART 1 公司簡介 PART 2 服務(wù)內(nèi)容 PART 3 服務(wù)案例 PART 4 與家團(tuán)隊(duì) P03 P18 P30 P77。

21、服務(wù)意識培訓(xùn)服務(wù)意識培訓(xùn) 導(dǎo)言導(dǎo)言 服務(wù)服務(wù)服務(wù) 每當(dāng)打開報(bào)紙電視或收聽廣播時(shí)，都會發(fā) 現(xiàn)一種信息：請?jiān)谶@里消費(fèi)，因?yàn)檫@里的客戶服 務(wù)盡善盡美。
企業(yè)無論大小，產(chǎn)品或服務(wù)無論簡單或復(fù)雜， 客戶服務(wù)都已經(jīng)成為企業(yè)參與競爭的法寶。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為。

22、第 1 頁 第 2 頁 華睿創(chuàng)圖廣告 華睿行商業(yè)地產(chǎn)研究院 華睿誠創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司 華睿商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 華睿基金 華睿投資控股萬商紅大市場 華睿房地產(chǎn)開發(fā) 廣州贏房地產(chǎn)培訓(xùn) 華睿行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 深圳市華睿行商業(yè)地產(chǎn)顧問。

23、 第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況 知方能知彼 1項(xiàng)目概述 2項(xiàng)目背景 第一部分第一部分 賽虹橋項(xiàng)目位于鳳臺南路以東，寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交東南側(cè)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 建設(shè)用地面積為：63497.4 建筑容積率為：3.5 。

24、森拓普 商業(yè)地產(chǎn)顧問深圳有限公司 CentaPro Commercial Property Consultants Shenzhen Limited 香港 深圳 武漢 森拓普 CentaPro商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司為中原集團(tuán)全資 子公司，是中。

25、商業(yè)地產(chǎn)顧問的常見問題 一概念篇 1什么叫商業(yè)房地產(chǎn) 2商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 3什么叫購物中心 4什么叫MALL 5什么叫超市分類怎樣 6步行街的起源 7專賣店便利店連鎖店百貨店 續(xù) 8什么叫街鋪 9什么叫底商 10商業(yè)動線指什么 11什么。

26、商業(yè)選址服務(wù)協(xié)議商業(yè)選址服務(wù)協(xié)議 甲方：甲方： 乙方：乙方： 甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商， 就乙方為甲方提供商業(yè)選址及商業(yè)選址信息調(diào)查等服務(wù)事宜達(dá) 成以下意向協(xié)議。
合作內(nèi)容：合作內(nèi)容： 1 乙方依據(jù)甲方提出的商業(yè)拓展及新店選址要求， 在甲方指定區(qū)。

27、表表 61 61 外部培訓(xùn)顧問邀請控制工具表外部培訓(xùn)顧問邀請控制工具表 序 號 姓 名 性 別 主 講 課 題 到達(dá)時(shí)間 接待安排 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 。

28、 國際商都禮品城項(xiàng)目招商管理顧問國際商都禮品城項(xiàng)目招商管理顧問 服務(wù)協(xié)議服務(wù)協(xié)議 委托方 襄樊鼎泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 受托方 簽署時(shí)間 2009 年 1 月 日 簽署地點(diǎn) 湖北襄樊 甲方：襄樊鼎泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以下簡稱甲方 地址： 乙。

29、商業(yè)地產(chǎn)顧問的常見問題 一概念篇 1什么叫商業(yè)房地產(chǎn) 2商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 3什么叫購物中心 4什么叫MALL 5什么叫超市分類怎樣 6步行街的起源 7專賣店便利店連鎖店百貨店 續(xù) 8什么叫街鋪 9什么叫底商 10商業(yè)動線指什么 11什么。

30、海拉爾三角地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃顧問報(bào)告終稿 2012年8月 page0 page0 目錄 一海拉爾宏觀背景分析 二項(xiàng)目所在區(qū)域市場研究 2.1 區(qū)域商業(yè)市場研究 2.2 零售商訪談 2.3 消費(fèi)者研究與目標(biāo)消費(fèi)者定位 三項(xiàng)目地塊研究與分析 。

31、福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目福星國際城項(xiàng)目前期顧問初步定位報(bào)告前期顧問初步定位報(bào)告前期顧問初步定位報(bào)告前期顧問初步定位報(bào)告前期顧問初步定位報(bào)告前期顧問初步定位報(bào)告前期顧問。

32、1 chi 常州又一城項(xiàng)目零售顧問報(bào)告 終稿 常州又一城項(xiàng)目零售顧問報(bào)告 終稿 仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行 2007年年3月月 為常州宏智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而作為常州宏智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而作 2 chi 免責(zé)聲明免責(zé)聲明 就我們所知，我們在研究過程。

33、成都市五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成都市五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成都市五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成都市五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃方案及市場推廣顧問服務(wù)方案廣告策劃方案及市場推廣顧問服務(wù)方案廣告策劃方案及市場推廣顧問服務(wù)方案廣告策劃方案及市場推廣顧問服務(wù)方案Prom。

34、置業(yè)顧問培訓(xùn)講義置業(yè)顧問培訓(xùn)講義目目 錄錄第一章認(rèn)識代銷認(rèn)識代銷第二章公司架構(gòu)公司架構(gòu)第三章現(xiàn)場架構(gòu)現(xiàn)場架構(gòu)第四章銷售人員基本概念銷售人員基本概念第五章第五章房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)基本知識第六章第六章認(rèn)識媒體及銷售工具認(rèn)識媒體及銷售工具第七章。

35、傾城商業(yè)物業(yè)置業(yè)顧問培訓(xùn)課程培訓(xùn)內(nèi)容一商鋪銷售咨詢一商鋪銷售咨詢二商鋪招商出租咨詢二商鋪招商出租咨詢一商鋪銷售咨詢流程1 接待客戶接待客戶,明確客戶咨詢意圖明確客戶咨詢意圖2 介紹樓盤介紹樓盤 基本情況基本情況3 了解客戶置業(yè)需求了解客戶置。