房地產(chǎn)開盤風(fēng)險(xiǎn)Tag內(nèi)容描述：
1、 方興地產(chǎn)中國有限公司風(fēng)險(xiǎn)管理辦法及公司實(shí)際 情況. 3.2.3.2. 風(fēng)險(xiǎn)管理原則 3.2.1.3.2.1. 全面風(fēng)險(xiǎn)管理原則:各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作應(yīng)覆蓋經(jīng)營與管理過程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),并 對(duì)其中關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施重點(diǎn)管理. 3.2.2.3。
2、4 1313 1212 1111 1010 9 9 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 小小計(jì)計(jì) 意向客戶量用顏色區(qū)分,在方框里填具體數(shù)字.各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況微調(diào). 小小計(jì)計(jì) 項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤開開花花圖圖 年年。
3、 2 2開開發(fā)發(fā)商商投投訴訴解解約約 1關(guān)關(guān)注注合合同同履履行行條條款款,例如:一定期限內(nèi)業(yè)績不達(dá)標(biāo);一定期限內(nèi)回款不 達(dá)標(biāo);合同約定交付物和其它條件. 2如果在被投訴結(jié)果解約的情況下,需提交撤盤通知書及合同終止 確認(rèn)書,經(jīng)雙方蓋章確認(rèn),雙。
4、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者 銷售出租商品房的行為. 7220物業(yè)管理 指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備 和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行。
5、商業(yè)地產(chǎn)分類表商業(yè)地產(chǎn)分類表 類型類型 定義定義 傳統(tǒng)商鋪 商業(yè)地產(chǎn)的初始形態(tài),遍布與城市各個(gè)角落,以普通居民為服務(wù)對(duì)象,服務(wù) 種類比較齊全,以滿足人們的日常生活起居為基本的. 專業(yè)市場(chǎng) 指用于某類或綜合商品批發(fā)零售經(jīng)營的商業(yè)樓宇,是某個(gè)行。
6、銷售 承諾等方面作全面檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)投訴隱患和法律風(fēng)險(xiǎn)并提出改進(jìn)建議,以達(dá)到主動(dòng)預(yù)防之目的. 1.2. 適用范圍適用范圍 1.3. 2.2. 職責(zé)職責(zé) 2.1. 市場(chǎng)部市場(chǎng)部 2.1.1. 市場(chǎng)部為開盤風(fēng)險(xiǎn)檢查的主責(zé)人,負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)項(xiàng)目部控。
7、定金及預(yù)收款的占比一直在 30以上.另外兩大資金來源是自籌資 金和國內(nèi)貸款.2007 年,前三大資金來源總計(jì) 29361.45 億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)開 發(fā)資金來源總額的 78.8.雖然近幾年國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有 所下降,到 。
8、目目 錄錄 2 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 九大風(fēng)險(xiǎn)因素九大風(fēng)險(xiǎn)因素 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 購買力風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 政策法律風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)位置風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)位置風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)。
9、條件件 突破限高 建筑面積準(zhǔn)確性 附加值等非產(chǎn)權(quán)登記面積的設(shè)計(jì)如地下室層高設(shè) 計(jì) 設(shè)計(jì)間距與規(guī)范要求不符 政政府府 關(guān)關(guān)系系 無證開工 圍板廣告 工工程程技技術(shù)術(shù) 復(fù)雜地質(zhì)軟土地基邊坡等 復(fù)雜體型 復(fù)雜結(jié)構(gòu)體系 使用新材料新工藝 施工噪音振。
10、 融資管理融資金額達(dá)不到集團(tuán)要求 稅務(wù)統(tǒng)籌管理稅務(wù)統(tǒng)籌方案不符合集團(tuán)要求,有違規(guī)行為的 盈利水平項(xiàng)目利潤率以及投資回報(bào)低于X 負(fù)債水平負(fù)債高于X 土地投資地價(jià)上漲城市規(guī)劃變更拆遷土地瑕疵 存量 管理風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)帳套設(shè)置不合理,不相容職務(wù)未嚴(yán)格。
11、 定義定義 1 風(fēng)險(xiǎn): 是指未來的不確定性對(duì)公司實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響; 2 風(fēng)險(xiǎn)管理: 又名危機(jī)管理,是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)評(píng)估控制的 管理過程,其中包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確定量度評(píng)估和發(fā)展應(yīng)付 風(fēng)險(xiǎn)的策略. 四四 職責(zé)規(guī)劃職責(zé)規(guī)劃 4.14.1 總部總部。
12、s t3uFstvmnwxsMNOQXsNOQ:OPyzF 5s335s3 I sWG HG IfTG JKG LMG J G NOG cr0G qrG LMG GfvX 5sl07: Mk3nz;5slST7:EFUUVvw ZusWXZ。
13、標(biāo)容積率綠化率等以及配套建設(shè)指標(biāo) 如會(huì)所居委會(huì)用房物業(yè)管理用房民警室等,公司是否按其 規(guī)定報(bào)批復(fù)及建設(shè) 3 如未按合同規(guī)定設(shè)計(jì)或報(bào)建的,要否承擔(dān)違約等責(zé)任,應(yīng)否取得出 讓人的特別許可 4土地出讓合同規(guī)定的公司其他義務(wù),有無違約風(fēng)險(xiǎn). 5 閑。
14、3 億 ,洋房 809 套貨值 14.71 億,商鋪 60 套貨值 0.92 億, 車位 1448 個(gè) 地面車位 38 個(gè), 地下車位 1410 個(gè); 住宅車位個(gè)數(shù)配比 1.26:1 個(gè)戶 , 商業(yè)車位個(gè)數(shù)配比 0.6:1個(gè) . 2項(xiàng)目銷售。
15、影響目標(biāo)業(yè)績的 內(nèi)外部事件 風(fēng)險(xiǎn) 事件或環(huán)境負(fù)面影響目標(biāo)業(yè)績的 可能性 機(jī)遇 事件產(chǎn)生及正面影響目標(biāo)業(yè)績的 可能性 環(huán)境 影響風(fēng)險(xiǎn)物化可能性的 環(huán)境或狀態(tài) 正面 向上 負(fù)面 向下 周邊環(huán)境與風(fēng) 險(xiǎn)產(chǎn)生的可能 性緊密相關(guān) 例如:勞動(dòng)力 未經(jīng)培。
16、山體滑坡治理山地泄洪等地質(zhì)災(zāi)害,影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)按時(shí)開工 1.1.4建設(shè)用地紅線樁點(diǎn)坐標(biāo)復(fù)核后與拿地條件不符,或與鄰近地塊紅線位置沖突,影響交地和報(bào)建以及按時(shí)開工 1.1.5土地款不能按政府要求進(jìn)行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對(duì)后續(xù)報(bào)建工。
17、件 建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 建筑工程施工許可證復(fù)印件 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同 是否齊備,是否與現(xiàn)場(chǎng)一致 環(huán)境評(píng)估報(bào)告立項(xiàng)報(bào)告 預(yù)售查丈報(bào)告 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 總規(guī)劃圖詳規(guī)圖各期總平圖 紅線外場(chǎng)地和設(shè)施 前期物業(yè)管理招。
18、劃 要點(diǎn)批復(fù) 項(xiàng)目總規(guī)劃圖詳規(guī) 圖各期總平圖 紅線外場(chǎng)地和設(shè)施 前期物業(yè)管理招投標(biāo) 資料 銷售代理合同 設(shè)計(jì)合同 廣告發(fā)布合同 整合推廣代理合同 是否取得并現(xiàn)場(chǎng)公示 是否齊備,是否與現(xiàn)場(chǎng)一致 記錄編號(hào): 記錄編號(hào): 是否齊備,是否合理 開盤。
19、 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 禁止銷售或?qū)统兄Z使用贈(zèng)送我司無權(quán)處分的公共綠地 禁止銷售或?qū)统兄Z使用贈(zèng)送我司無權(quán)處分的頂層平臺(tái) 禁止承諾規(guī)劃為低矮綠植分隔的別墅花園。
20、020 年全口徑銷售金額前 50 房企,從杠桿的維度進(jìn)行分析,以窺探主要房企 的綜合風(fēng)險(xiǎn)管理情況. 企業(yè)的杠桿可以分為經(jīng)營杠桿和財(cái)務(wù)杠桿,兩者相乘構(gòu)成了企業(yè)的綜合杠桿.在企業(yè)財(cái)務(wù) 管理中,經(jīng)營和融資過程中會(huì)發(fā)生一些固定成本費(fèi)用,這些固定成本。
21、 風(fēng)險(xiǎn)源風(fēng)險(xiǎn)源風(fēng)險(xiǎn)事件風(fēng)險(xiǎn)事件風(fēng)險(xiǎn)影響風(fēng)險(xiǎn)影響 什么會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)什么會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生什么會(huì)發(fā)生什么風(fēng)險(xiǎn)帶來什么影響風(fēng)險(xiǎn)帶來什么影響 發(fā)生的可能性發(fā)生的可能性造成的影響造成的影響 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征:發(fā)生的可能性概率,產(chǎn)生的影響程度危害度 Risk 。
22、配套優(yōu)劣勢(shì)等: 5 龍湖集團(tuán)開盤風(fēng)險(xiǎn)檢查匯報(bào)模板 1.11.1項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目整體情況 規(guī)劃指標(biāo)贈(zèng)送空間消防規(guī)范要求等指標(biāo)差異點(diǎn)說明規(guī)劃指標(biāo)贈(zèng)送空間消防規(guī)范要求等指標(biāo)差異點(diǎn)說明 如有如有 項(xiàng)目介紹關(guān)鍵規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明,總項(xiàng)目介紹關(guān)鍵規(guī)劃經(jīng)濟(jì)。
23、盤 客戶積累 交付使用 客戶維護(hù) 銷售結(jié)束 通過一定時(shí)間的客戶積 累和梳理,再充分整合 利用各種有效資源,選 擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī),集中對(duì) 外公開發(fā)售的行為. 給予市場(chǎng)明確的項(xiàng)目正式銷售的信息; 迅速擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和市場(chǎng)認(rèn)知度; 通過集中銷售的方。
24、1.5土地款不能按政府要求進(jìn)行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對(duì)后續(xù)報(bào)建工程實(shí)施造成影響 1.1.6紅線外附近有高壓線泵站等不利因素承諾拆除,但無法在交付前拆除的風(fēng)險(xiǎn) 1.1.7土地出讓后限高退線等指標(biāo)要求與投委會(huì)方案不符,影響設(shè)計(jì)和報(bào)。
25、式: 設(shè)計(jì)建立具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務(wù) 內(nèi)控制度 稅收政策在日常業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)運(yùn)用及操作核算申報(bào)表業(yè)務(wù)運(yùn)作 合同簽訂等 非常規(guī)業(yè)務(wù)的操作 第二部分 某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理 一職責(zé)劃分 董事會(huì)制定實(shí)施完善 總經(jīng)理落實(shí)推進(jìn)檢查 。
26、三術(shù)語定義 三術(shù)語定義 1風(fēng)險(xiǎn): 是指未來的不確定性對(duì)公司實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響; 2風(fēng)險(xiǎn)管理: 又名危機(jī)管理,是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)評(píng)估控制的 管理過程,其中包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確定量度評(píng)估和發(fā)展應(yīng)付 風(fēng)險(xiǎn)的策略. 四職責(zé)規(guī)劃 四職責(zé)規(guī)劃 4.14.1 。
27、則采用公司分立模 式設(shè)立新的公司,僅包含土地資產(chǎn) 1關(guān)于25的比例規(guī)定,法律未明確開發(fā)投資 額是否包含土地,各地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一致,可 以溝通;2目前僅分立模式可以規(guī)避開發(fā)未達(dá) 到25的規(guī)定,如果以土地增資設(shè)立100子公 司,監(jiān)管部門明確認(rèn)定。
28、哪些規(guī)避措 施 山寨版營銷 山寨版財(cái)務(wù) 山寨版法務(wù) 與業(yè)版投發(fā) 0101 鎖定 如何在磋商初期鎖定 項(xiàng)目,鎖定交易價(jià)格 0202 模式 事手項(xiàng)目并販可以考 慮選擇哪些合作模 式,適用情況及風(fēng)險(xiǎn) 0303 模板 可以應(yīng)用的示范文本 及條款 交。
29、其性質(zhì)是供客戶內(nèi)部參考的業(yè)務(wù)資料, 其數(shù)據(jù)和結(jié)論僅代表本公司的觀點(diǎn). 3 本報(bào)告有償提供給購買本報(bào)告的客戶使用, 并僅限于該客戶內(nèi)部使用. 購買本 報(bào)告的客戶如果希望公開引用本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn), 在事先向環(huán)球印象提出書 面要求后,必須經(jīng)過環(huán)。
30、其性質(zhì)是供客戶內(nèi)部參考的業(yè)務(wù)資料, 其數(shù)據(jù)和結(jié)論僅代表本公司的觀點(diǎn). 3 本報(bào)告有償提供給購買本報(bào)告的客戶使用, 并僅限于該客戶內(nèi)部使用. 購買本 報(bào)告的客戶如果希望公開引用本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn), 在事先向環(huán)球印象提出書 面要求后,必須經(jīng)過環(huán)。
31、7,較2017年提升5.7個(gè)百分點(diǎn). 強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)加劇,部分企業(yè)銷售業(yè)績快速增長.18家千億房企中除萬達(dá)外已有17家在2018年110月 銷售額破千億,加上新進(jìn)的陽光城中南置地正榮金茂等房企累計(jì)有24家房企銷售額破千億.另外, 2018年。
32、其性質(zhì)是供客戶內(nèi)部參考的業(yè)務(wù)資料, 其數(shù)據(jù)和結(jié)論僅代表本公司的觀點(diǎn). 3 本報(bào)告有償提供給購買本報(bào)告的客戶使用, 并僅限于該客戶內(nèi)部使用. 購買本 報(bào)告的客戶如果希望公開引用本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn), 在事先向環(huán)球印象提出書 面要求后,必須經(jīng)過環(huán)。
33、其性質(zhì)是供客戶內(nèi)部參考的業(yè)務(wù)資料, 其數(shù)據(jù)和結(jié)論僅代表本公司的觀點(diǎn). 3 本報(bào)告有償提供給購買本報(bào)告的客戶使用, 并僅限于該客戶內(nèi)部使用. 購買本 報(bào)告的客戶如果希望公開引用本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn), 在事先向環(huán)球印象提出書 面要求后,必須經(jīng)過環(huán)。
34、其性質(zhì)是供客戶內(nèi)部參考的業(yè)務(wù)資料, 其數(shù)據(jù)和結(jié)論僅代表本公司的觀點(diǎn). 3 本報(bào)告有償提供給購買本報(bào)告的客戶使用, 并僅限于該客戶內(nèi)部使用. 購買本 報(bào)告的客戶如果希望公開引用本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn), 在事先向環(huán)球印象提出書 面要求后,必須經(jīng)過環(huán)。
35、其性質(zhì)是供客戶內(nèi)部參考的業(yè)務(wù)資料, 其數(shù)據(jù)和結(jié)論僅代表本公司的觀點(diǎn). 3 本報(bào)告有償提供給購買本報(bào)告的客戶使用, 并僅限于該客戶內(nèi)部使用. 購買本 報(bào)告的客戶如果希望公開引用本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn), 在事先向環(huán)球印象提出書 面要求后,必須經(jīng)過環(huán)。
36、市場(chǎng)環(huán)境,謀士高參. 如外企研究中國的法律環(huán)境, 中國律師研究一帶一路,不同地區(qū)法律環(huán)境 如:礦山資源法律,外匯,稅收,勞動(dòng)澳大利亞鐵礦工人待遇 日本收購美國洛克菲勒大廈出售時(shí)的稅收 中國國際象棋冠軍嫁給阿拉伯 一收購中的風(fēng)險(xiǎn) 一收購中風(fēng)險(xiǎn)。
37、壓力,實(shí)現(xiàn)加杠 桿經(jīng)營. 由于應(yīng)付款主要為無息資金, 并不計(jì)入房企的有息負(fù)債, 成為房企的 隱形債務(wù) , 因此也是房企達(dá)成優(yōu)化顯性負(fù)債率指標(biāo)的有效途徑. 但是,應(yīng)付款隱形債務(wù)的償還也會(huì)影響到企業(yè)的流動(dòng)性,同樣考驗(yàn)房企的償債能力和 項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)。
38、的因素. 9 4.1.2制定開盤目標(biāo)的方法. 10 4.2 開盤范圍.10 4.2.1確定開盤推售范圍的原則. 11 4.2.2確定開盤范圍的方法. 11 4.2.3開盤加推計(jì)劃. 11 4.3 開盤定價(jià).12 4.4 開盤時(shí)間.13 4。
39、稅分配n跨境投資規(guī)資本弱化,受控外國公司,外國稅收抵免n建立大企業(yè)管理司簡稱LEADn2009年要求150家大型企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)自查稅務(wù)驗(yàn)證報(bào)告n新的關(guān)聯(lián)企業(yè)申報(bào)規(guī)定,包括同期資料和報(bào)告n鼓勵(lì)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過程中進(jìn)行信息和經(jīng)驗(yàn)共享n以稅務(wù)爭議。
40、存在報(bào)告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在 的的問題問題五五 估價(jià)結(jié)果方面存在的問題估價(jià)結(jié)果方面存在的問題六六估價(jià)技術(shù)和方法方面存在的問題估價(jià)技術(shù)和方法方面存在的問題 第三部第三部分關(guān)于估價(jià)的假設(shè)和限制條件分關(guān)于估價(jià)的假設(shè)和限制條件 第四部分典型。
41、進(jìn)行核驗(yàn)結(jié)果公示取得預(yù)售證后第9天,根據(jù)線下核驗(yàn)客戶情況,在公證處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),第1012天將搖號(hào)結(jié)果在網(wǎng)上公示取得預(yù)售證后第13天,線下邀約客戶分批次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)選房交錢并簽訂購房手續(xù)根據(jù)西安房管局新政規(guī)定開盤選房流程計(jì)算,自拿證到開盤最少需。
42、計(jì)計(jì)使使用用類類設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更施施工工工工藝藝變變更更交交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)產(chǎn)產(chǎn)品品材材料料變變更更景景觀觀園園林林按按圖圖施施工工使使用用功功能能缺缺陷陷首首層層大大堂堂及及樓樓內(nèi)內(nèi)公公共共區(qū)區(qū)域域按按圖圖紙紙施施工工。
43、比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考逆向思考:目的 目標(biāo)KPI 計(jì)劃 執(zhí)行方案版權(quán)所有,不得翻印4我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1我們自以為我們能預(yù)測(cè)未來.事實(shí)上,客觀環(huán)境和條 件是動(dòng)態(tài)變化的.2我們自以為我們的預(yù)測(cè)是正確的.其實(shí)。
44、素的影風(fēng)險(xiǎn)是指在人類社會(huì)中,由于各種難以預(yù)測(cè)因素的影響,使得行為的主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生的差響,使得行為的主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生的差異,從而給行為主體造成的經(jīng)濟(jì)損失的可能性.異,從而給行為主體造成的經(jīng)濟(jì)損失的可能性. 二。
45、工作梳理P51.開盤策略的計(jì)劃與籌備核心目的:完成項(xiàng)目銷售任務(wù)年度銷售任務(wù)XX億第一次開盤第二次開盤第三次開盤第N次開盤開盤消化XX套房源開盤消化XX套房源開盤消化XX套房源開盤消化XX套房源某月某月某月某月某年我們?cè)趺粗肋@些銷售任務(wù)需要。
46、s we believe the positives are mostly priced in. For AREIT, we estimate the acquisitions it announced recently are alrea。
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