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1、物業(yè)管理的前期導(dǎo)入物業(yè)管理的前期導(dǎo)入 某熱銷樓盤發(fā)展商的明文規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒有物業(yè)管理單位 的簽字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管 理全方位地參與項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督”。如何作到項(xiàng)目旺銷，從項(xiàng)目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢機(jī)的奧秘。 一、理解先期導(dǎo)人物業(yè)管理 本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所 站的角度不同。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時，未能充分 或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來 了不便甚至困難。比如，空調(diào)機(jī)的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷 效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后2、的保養(yǎng) 負(fù)擔(dān)過大等。這些情況都說明設(shè)計(jì)院對物業(yè)管理問題考慮欠缺。同時由 于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。 我們在規(guī)劃的初期就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè) 計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互 動。 有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建 設(shè)開始就介入。但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備 的專家將根據(jù)物業(yè) 管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意 見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù) 骨干。 物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售， 物業(yè)管3、理專家應(yīng)該在售前完成的工作是： 1.明確服務(wù)內(nèi)容； 2.明確設(shè)備配置； 3.確定組織架構(gòu)； 4.明確財(cái)務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）； 5.完成管理份額計(jì)算； 6.完成所有合同文本。 這一系列工作的完成，通常需要兩到三個 月的時間. 二、物業(yè)管理前期介入的市場價值 1.體會 提起物業(yè)，“無人化”、“個性化”似乎成了它的代名詞,但卻 很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個長效服務(wù)的概念，既物 業(yè)管理公司在接管樓盤前,代表業(yè)主的利益先期介入樓盤的建議。 起初，我們只是成立專業(yè)職能部門，負(fù)責(zé)公司所屬房屋的維修和投 訴協(xié)調(diào)， 盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。但是站在業(yè)主的角度，哪 怕你服務(wù)再及 時，維修再到位，即使疲于奔命也不會使他們滿意。正 如一個社區(qū)，破案率 再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于 零，社區(qū)的安全才會得到居 民的認(rèn)可。 于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在