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1、目目 錄錄 一、城市市場趨勢評價指標 2 (1) 新開工面積 / 施工面積 2 (2) 施工面積 / 銷售面積 2 (3) 預售面積 / 批準預售面積 2 (4) 房地產開發投資額 / 固定資產投資額 3 (5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積 3 (6) 商品住宅價格增幅 / 人均 GDP 增幅 3 (7) 投資性購買所占的比例 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 (8) 房價收入比 3 (9) 新建商品住宅空置率 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 (10) 租金 / 價格比 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 (11) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅 4 (12)2、 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅 4 (13) 房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額 4 (14) 個人購房信貸比 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 二、市場趨勢預測輔助定性指標 4 (1) 產業結構特征 5 (2) 民營經濟發展狀況 5 (3) 房地產開發水平 5 (4) 未來城市規劃及重大建設項目 5 (5) 地方政策導向 5 (6) 重大城市活動 5 (7) 重大經濟發展機會 5 三、運作可行性指標 5 (1) 城區面積 5 (2) 常住人口 5 (3) 人均 GDP 5 (4) 商品住宅年銷售面積 6 (5) 商品住宅年銷售額 6 (6) 土地機會 3、6 (7) 政府配合效率 6 四、附件：指標定義和數據來源要求 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現對特定城市宏觀市場主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現對特定城市宏觀市場 的把握和判斷。的把握和判斷。 一、一、城市市場趨勢評價指標城市市場趨勢評價指標 (1) 新開工面積新開工面積 / 施工面積施工面積 指標的意義：該指標也稱開工率，是重要的前瞻性指標。新開工面積反映 12 年后的預售 供應量和 23 年后的現房供應量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當前市場運 行狀況和房地產開發企業對市場的預期。該比值的異常變化，結合近年4、來新開工面積的增 幅，可以預示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅新開工面積 商品住宅施工面積 新開工面積/施工面積 (2) 施工面積施工面積 / 銷售面積銷售面積 指標的意義：施工面積反映了 12 年內的期房和現房供應量；施工面積/銷售面積比值的 變化反映供求是否平衡發展，該指標的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預示性 作用。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅施工面積 商品住宅銷售面積 施工面積/銷售面積 (3) 預售預售面積面積 / 批準預售批準預售面積面積 指標的意義：即期消費指標，反映當前5、商品住宅預售情況，該指標合理區域在 0.8-1，在 一般情況下不應大于 1。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅預售面積 商品住宅批準預售面積 商品住宅預售率 (4) 房地產開發投資額房地產開發投資額 / 固定資產投資額固定資產投資額 指標的意義：此項指標是直接反映投資結構是否合理及其變化趨勢的基礎性指標。 2001 2002 2003 2004 2005 房地產開發投資額 固定資產投資額 房地產開發投資額/固定資 產投資額 (5) 新增住宅用地可建面積新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積商品住宅新開工面積 指標的意義：此項指標是表明一、二級市場是否協調發展的重6、要指標。當比值大于 1 時， 提示開發商手中待開發土地數量增加。 2001 2002 2003 2004 2005 新增住宅用地可建面積 商品住宅新開工面積 比值 (6) 商品住宅價格增幅商品住宅價格增幅 / 人均人均 GDP 增幅增幅 指標的意義：該指標可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區間內，房價上漲的空間的 大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低 于此值，房地產投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應與 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2000 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅價格增幅 人均 G7、DP 增幅 比值 要求：圖表說明。 (8) 房價收入比房價收入比 指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發現近年來房價增長與收入 增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和 未來增長空間的相對大小。 2001 2002 2003 2004 2005 房價收入比 (11) 商品住宅價格增幅商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅人均可支配收入增幅 指標的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅價格增幅 人均可支配收入增幅 比值 (12) 商品住宅價格增幅商品住宅價格增幅 8、/ （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅 指標的意義：該指標可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標起到側 面印證的作用。因為有些城市統計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經濟實 力，而人均消費支出人均儲蓄余額能從側面印證居民的經濟實力，因此用這一指標來輔 助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅價格增幅 （人均消費支出人均儲蓄 余額）增幅 比值 (13) 房地產開發企業貸款余額房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額全社會企業貸款余額 指標的意義：該指標是表明銀行資金具體投向9、的指標，反映了房地產企業以及銀行對未來 房地產市場發展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投向房地產市場，一方面會 影響宏觀經濟的協調發展，另一方面也會過度激發房地產企業的開發熱情，盲目擴大開發 規模。 2001 2002 2003 2004 2005 房地產開發貸款余額 全社會企業貸款余額 比值 二、市場趨勢預測輔助定性指標二、市場趨勢預測輔助定性指標 (1) 產業結構特征產業結構特征 主要介紹歷年三次產業所占比重，以及對當地經濟和居民收入產生重要影響的支柱產 業。 (2) 民營經濟發展狀況民營經濟發展狀況 主要指民營經濟對 GDP 的貢獻程度。民營經濟發展好的地方，個體私營企業主群體較10、 大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。 (3) 房地產開發水平房地產開發水平 包括產品開發水平、營銷水平、知名品牌開發商的數量等。 (4) 未來城市規劃及重大建設項目未來城市規劃及重大建設項目 (5) 地方政策導向地方政策導向 包括預售政策、地質條件、規費等。 (6) 重大城市活動重大城市活動 包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等。 (7) 重大經濟發展機會重大經濟發展機會 三、三、運作可行性運作可行性指標指標 (1) 城區面積城區面積 指以“區”為行政單位的部分的土地面積之和 (2) 常住人口常住人口 分別給出全市常住人口和市區常住人口 (3) 人均人均 GDP 2001 2002 2003 2004 2005 人均 GDP 增幅 (4) 商品住宅年銷售面積商品住宅年銷售面積 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年銷售面積 增幅 (5) 商品住宅年銷售額商品住宅年銷售額 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年銷售額 增幅 （6）產業發展趨勢：招商引資量、經濟外向性（經濟外向性） 、主導產業及主要產業園產 值、知名企業。 (6) 土地機會土地機會 包括國土局年度推地計劃、土地市場競爭程度、低價水平等 (7) 政府配合效率政府配合效率