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1、海內(nèi)外市場(chǎng)報(bào)告 綠都地產(chǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目綠都地產(chǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目 鄭州，2015年1月16日 目錄 頁(yè)碼 A. 核心結(jié)論綜述 3 B. 外部市場(chǎng)分析 7 B1. 中國(guó)市場(chǎng)分析 8 B2. 海外市場(chǎng)分析日本 37 B3. 海外市場(chǎng)分析美國(guó) 68 B4. 海外市場(chǎng)分析東南亞 95 B. 4.1 海外市場(chǎng)分析香港 97 B. 4.2 海外市場(chǎng)分析新加坡 116 B5. 海外市場(chǎng)分析德國(guó) 135 B6. 海外市場(chǎng)分析英國(guó) 158 A. 核心結(jié)論綜述 海外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，城市不同發(fā)展階段影響了土地紅利的形成速度 與規(guī)模，驅(qū)動(dòng)行業(yè)從圍繞土地開發(fā)的住宅向圍繞物業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地 產(chǎn)過渡 城市化階段與房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 城市化率城2、市化率 供不應(yīng)求 大量人口涌入城市，住宅需求快速增長(zhǎng)，猛于城 市范圍及建設(shè)速度 通過土地平整，基礎(chǔ)設(shè)施、配套等居住所需的建 設(shè)與完善，將原來(lái)居住條件與氛圍提升 土地性質(zhì)的改變、調(diào)整規(guī)劃條件，提升土地價(jià)值 或土地開發(fā)強(qiáng)度 快速城市化發(fā)展階段快速城市化發(fā)展階段 供求關(guān)系較為緩和 人口流入城市速度減慢，城市范圍擴(kuò)大、設(shè)施配 套等建設(shè)不斷完善 通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、招商運(yùn)營(yíng)、專業(yè)的物 業(yè)管理與服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)功能完善，資源聚集 通過上述的建設(shè)帶動(dòng)新的需求，改變土地性質(zhì)、 調(diào)整規(guī)劃條件，提升土地價(jià)值或土地開發(fā)強(qiáng)度 城市化成熟穩(wěn)定階段城市化成熟穩(wěn)定階段 新增新增 住宅住宅 需求需求 土地土地 紅利紅利 來(lái)3、源來(lái)源 土地升值快土地升值快 且因供不應(yīng)求，需要被壓抑，土地升值呈先揚(yáng)后且因供不應(yīng)求，需要被壓抑，土地升值呈先揚(yáng)后 抑，開發(fā)新區(qū)域的升值空間較舊區(qū)域明顯高抑，開發(fā)新區(qū)域的升值空間較舊區(qū)域明顯高 土地升值緩慢土地升值緩慢 需求與土地價(jià)值同樣呈先抑后揚(yáng)，且土地升值持需求與土地價(jià)值同樣呈先抑后揚(yáng)，且土地升值持 續(xù)性強(qiáng)續(xù)性強(qiáng) 行業(yè)行業(yè) 主導(dǎo)主導(dǎo) 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 獲取土地獲取土地 建筑施工建筑施工 招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理物業(yè)管理 與服務(wù)與服務(wù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 獲取土地獲取土地 建筑施工建筑施工 銷售銷售 物業(yè)管理物業(yè)管理 與服務(wù)與服務(wù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅需求，住宅業(yè)態(tài)主導(dǎo)住宅需求，住宅業(yè)態(tài)主導(dǎo) 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)主導(dǎo) 土地土地 紅利紅利 形成形成 速度、速度、 規(guī)模規(guī)模 資料來(lái)源：羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析 70% 1 核心結(jié)論核心結(jié)論-市場(chǎng)業(yè)態(tài)演進(jìn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)演進(jìn) 在本次項(xiàng)目中，羅蘭貝格