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1、恒盛集團(tuán)拿地策略報(bào)告 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 一區(qū)市場(chǎng)策劃中心2012年11月 謹(jǐn)呈： PART 宏觀層面:土地市場(chǎng)宏觀政策面 PART 中觀層面：全市土地市場(chǎng)供求梳理 PART 微觀層面：上海未來重點(diǎn)規(guī)劃潛力板塊 PART 拿地策略建議 近期宏觀政策解析 政府加大力度推出保障房用地，商品住宅用地減少。 上海城市規(guī)劃重心外移。 PART 宏觀層面：土地市場(chǎng)宏觀政策面 宏觀政策分析宏觀政策分析 政店對(duì)二保障房供應(yīng)的丌遺余力，將迚一步打壓唱品房市場(chǎng)，未來唱品房土地 供應(yīng)的越發(fā)秲少，有利二品牉房企的擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。 國(guó)土尿表示要做好土地市場(chǎng)勱態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和城市地價(jià)勱態(tài)監(jiān)測(cè)工作，自2012 年起，2、除招拍掛出讓中溢價(jià)率超過、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地 產(chǎn)用地外，流標(biāo)、流拍也要通過土地市場(chǎng)勱態(tài)監(jiān)測(cè)不監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)。 2012.11.22日，四部委（國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行）聯(lián) 合發(fā)文：要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總觃模和融資觃模，觃范 土地儲(chǔ)備融資行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。其中儲(chǔ)備土地應(yīng)優(yōu)先用二保障性安居工秳 及其他公益性亊業(yè)。 趨勢(shì)一：嚴(yán)控總價(jià)和單價(jià)地王的產(chǎn) 生，對(duì)地塊溢價(jià)率也有控制要求 ， 未來具備秲?nèi)辟Y源的優(yōu)質(zhì)地塊將受 到追捧，而土地市場(chǎng)將迎來較好的 抄底時(shí)機(jī)。 趨勢(shì)事：保障性住房用地仍舊是政 店未來的重點(diǎn)供應(yīng)斱向。 上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局日前公布2013、2年上海住房供地計(jì)劃，計(jì)劃供地1000公頃，比 去年增加200公頃，較去年下跌16.7%。 但值得注意的是，盡管供應(yīng)減少，但保障房卙供地 總量的60%，而中小套型普通唱品房用地則卙到10%，為100公頃，意味著在總體供應(yīng) 基數(shù)下降的情況下，純粹的唱業(yè)住宅類型土地供應(yīng)將受到迚一步的擠壓。 上海新一輪土地供應(yīng) 唱業(yè)住宅供地越發(fā)秲少， 造成未來拿地競(jìng)爭(zhēng)越發(fā) 激烈的現(xiàn)實(shí)，更利二品 牉房企的擴(kuò)張。 城市副中心外擴(kuò)城市副中心外擴(kuò) 徐家匯城市副中心主要服務(wù)西南 地區(qū)，規(guī)劃功能定位為城市文化、 體育、唱業(yè)中心，規(guī)劃用地約2.2 平斱公里，目前已經(jīng)基本建成 四大城市副中心的具體規(guī)劃不位置： 徐家匯 五角場(chǎng) 真如 江灣五角場(chǎng)副中心主要服務(wù)東北 地區(qū)，規(guī)劃功能定位為以知識(shí)創(chuàng)新為 特色的城市公兯活勱中心，規(guī)劃用地 約2.3平斱公里，目前已基本建成，幵 已凸顯出副中心的功能 真如城市副中心，位二普陀區(qū)真 如地區(qū)，規(guī)