1、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

2、增資 擴股形式取得 土地共同開發(fā) 八部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 取得土地 九一方出地, 一方出錢共同成立 一個新公司的形式 取得土地 4 一不同拿地模式下涉及的稅費 一 招拍掛拿 地 需要特別明 確是否要單 獨繳納 耕地占用稅 二勾地 模式拿地 涉。

3、地上進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)房屋建設(shè),幵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開収項目或者銷售出租商品房的行為. 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1房地產(chǎn)業(yè),是從事房地產(chǎn)綜合開収經(jīng)營管理和服務(wù)的綜合性行業(yè).包拪房 地產(chǎn)生產(chǎn)流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù).房地產(chǎn)業(yè)總體上屬亍服務(wù)行。

4、縣城市 關(guān)注精裝修帶來的額外稅收 方法:尋求政府融資平臺合作 拿地策略 二手地 土地方 期望明顯過高 合作難以實現(xiàn) 方法:以土地入股合作 思考:土地供應(yīng)商與一二級開發(fā)商聯(lián)動 二手地 拿地策略 碧桂園南城首府 碧桂園城市花園 碧桂園公園壹號 。

5、1 房地產(chǎn)全周期業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗收清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 清算 企業(yè)所得稅 主要涉及稅種 一房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡介 契稅 。

6、2年計劃開工面積拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃 六六恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)。

7、政店對二保障房供應(yīng)的丌遺余力,將迚一步打壓唱品房市場,未來唱品房土地 供應(yīng)的越發(fā)秲少,有利二品牉房企的擴張,競爭日益激烈. 國土尿表示要做好土地市場勱態(tài)監(jiān)測監(jiān)管和城市地價勱態(tài)監(jiān)測工作,自2012 年起,除招拍掛出讓中溢價率超過成交總價或單價。

8、大量土地的企業(yè)進行收購 土地置換 通過合作擁有土地 利用公益事業(yè)拿地 利用市政工程拿地 憑借品牌連鎖拿地 利用規(guī)劃方案拿地 知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略 中小企業(yè)拿地策略研究 土地儲備策略 房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略與模式分析房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略與模式分析 。

9、科二三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)。

10、簽發(fā)放線通知單將放線通知單及附圖報送市勘測院初審 勘測院現(xiàn)場放線核實放線坐標,出具放線回單及坐標紅線核實圖支付勘測費用取得放線回單 及附圖返回規(guī)劃局規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場復(fù)核簽字建管科經(jīng)辦人將施工圖指標報市 規(guī)劃信息中心核指標經(jīng)辦人。

11、檻吸引投資商,另一方面,開収商扛著這些公益旗號向地方投資,等資 源到手就會改頭換面實際上在拿資源之前就已經(jīng)策劃好,或部分實施原公益巟程,或干脆 搞幾個論證報告申請發(fā)更用途,以保證商丒利益的最大化. 近年來,溫州德力西集團北京物美集團河北新奧。

12、參與舊城改造,其投資回報 來源于整理出的土地拍賣后的部分收益.部分城市運營商由于本身是開發(fā)商出身,不滿足 單純的土地整理收益,因此也會參與競拍.這種具有運營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為 比較特殊,也具有一定的代表性,值得研究.0 J 4 r。

13、息 由項目發(fā)展 部將目標地 塊基本情況 對各部門進 行交底 由項目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對 目標地塊進 行現(xiàn)場踏勘 由營銷部負責分析并明確: 1客戶研究客戶原點分 析 2目標城市地產(chǎn)市場分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項目定位 4。

14、一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市.帶著諸多疑問,中國證券報記者專訪了萬科000002董事會 秘書首席研究員譚華杰,以揭開萬科土地儲備策略的真實思路. 中國證券報:公司 56 月份的簡報顯示,萬科新增土地 14 塊;7 月份萬科在各地繼續(xù)購地.而此前。

15、盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)鍵點策略關(guān)鍵點 不會押寶漲價預(yù)期來報價 基。

16、2年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃 六六恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 二三線城市民生精品。

17、中海地 產(chǎn)品牌價值為 33.11 億元,同比去年增長 7.1 億元;萬科品牌價值為 32.08 億元, 同比去年增長 9.71 億元.2004 年是兩大領(lǐng)導(dǎo)品牌加速發(fā)展的一年,中海地產(chǎn)完 成了中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的強勢整合,并借助行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的。

18、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

19、并從宏觀和市場觀等方面 對投資拿地提出有效策略建議, 同時房企及政府機構(gòu)也在積極思考疫情中新的機遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構(gòu)劃未來拿地布局策略. 此次會議最高上線。

20、地塊現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀周邊規(guī)劃土地權(quán)屬周圍重要信息調(diào)查地塊 競爭對手; 3完成發(fā)展部地塊調(diào)研表; 參與人:發(fā)展部項目責任人發(fā)展部投資分析專員發(fā)展部經(jīng)理 時間要求:3 個工作日. 2區(qū)域公司總經(jīng)理審批; 內(nèi)容要求: 1向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報目標地塊。

21、弱 4競爭對手不理性 個別項目笑看風云 為什么投資會出錯 作為一個優(yōu)秀的投資人員,要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點 高點買進: 1房價上漲的時候,貪婪心理作祟, 認為房價還會保持長期上漲; 2對風險的容忍度變得很高; 3對后市過于。

22、現(xiàn)機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

23、通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟測算的關(guān)注點排序 現(xiàn)階段主流房企強調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最高目標 ROE:自有資金投資回報率,凈利潤 自有資金投入金額 IRR:內(nèi)部收。

24、現(xiàn)機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

25、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現(xiàn)狀區(qū)域樓市現(xiàn)狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點開發(fā)地區(qū)首 位,譽為龍華新城.龍。

26、用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形三投資適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形 五有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán). 六非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或申請 開發(fā)資質(zhì). 四分立適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形四分立適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形 七。

27、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

28、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

29、并從宏觀和市場觀等方面 對投資拿地提出有效策略建議, 同時房企及政府機構(gòu)也在積極思考疫情中新的機遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構(gòu)劃未來拿地布局策略. 此次會議最高上線。

30、準.12 第二步:做好前期策劃,快速開工.15 第三步:聚焦展示區(qū)域,完美開盤.18 第四步:過程管控到位,質(zhì)量優(yōu)良.22 第五步:重視精裝策劃,打造精品.24 第六步:注重細節(jié)完善,完美交樓.28 第五部分:快速開盤六步法.32 第一步。

31、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

32、息 由項目發(fā)展 部將目標地 塊基本情況 對各部門進 行交底 由項目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對 目標地塊進 行現(xiàn)場踏勘 由營銷部負責分析并明確: 1客戶研究客戶原點分 析 2目標城市地產(chǎn)市場分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項目定位 4。

33、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

34、來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴張,迎來了周邊區(qū) 域。

35、1.5土地款不能按政府要求進行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對后續(xù)報建工程實施造成影響 1.1.6紅線外附近有高壓線泵站等不利因素承諾拆除,但無法在交付前拆除的風險 1.1.7土地出讓后限高退線等指標要求與投委會方案不符,影響設(shè)計和報。

36、 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向。

37、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

38、例如, 簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司, 如果是最后簽訂協(xié)議, 一定是項目公司.否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司,稅收問題很嚴重. 問題四 返還的土地出讓金問題.財稅2009151 號財稅200987 號文件.例如,某公司 5 億元拍下了土地。

39、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

40、中心區(qū).戰(zhàn)略布局與中國加快城鎮(zhèn)化進程的思路 相契合,踩準了國家發(fā)展紅利. 從2016年開始,碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國攻城略地,提高在一二線城市投資比例.一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展趨勢,發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢,另一方面瞄準一二線。

41、拿地,母公司與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議, 并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬,但是還沒有取得國有土地使用權(quán)證書.然 后擬在項目所在地設(shè)立全資子公司或項目公司對該土地進行開發(fā). 第二種情況:房地產(chǎn)母公司出錢拿地,獲得土地。

42、會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要。

43、源流通與管理 中期實施期 :由項目設(shè)計規(guī)劃到項目竣工驗收重在執(zhí)行過程管理 后期運營期:由銷售到售后管理重在服務(wù)總結(jié)反饋p 項目啟動即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間;p 國有土地使用證指國有土地使用證的簽發(fā)時間;p 建設(shè)用地。