1、利潤 額度的平衡,是客戶認(rèn)同和價值貶損的平衡 . Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 定價的標(biāo)準(zhǔn) 滿足價值和價格的對應(yīng)關(guān)系; 滿足價值最大化; 滿足發(fā)展商對銷售的控制要。

2、部資料嚴(yán)禁外傳6 案例:江蘇賈旺 創(chuàng)集團(tuán)項目最差銷售記錄: 項目占地98畝,總貨量為2.84萬2.05億,共 152套別墅,開盤一周僅認(rèn)購1套該1套還是區(qū)域營銷 總自己認(rèn)購的,后期退了. 項目自14年9月27日開售至今只售出2套. 項目問題。

3、定義12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1233.1 市場定位:對項目進(jìn)行宏觀微觀SWOT分析,明確項目目標(biāo)群體及其特征,對產(chǎn)品作出規(guī)劃;3.2。

4、定價原則12定價方式12本產(chǎn)品定價建議12第一章 產(chǎn)品定位分析一影響產(chǎn)品定位的因素1 土地價值分析l 產(chǎn)品地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計 2 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 3 供給與競爭態(tài)勢l。

5、產(chǎn)集團(tuán)有限公司以下簡稱綠城,1995年1月6日注冊成立,國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè),專注于開發(fā)高品質(zhì)物業(yè). 2006年7月13日,綠城中國控股有限公司股票代碼:3900在香港上市,綠城為其全資子公司. 歷經(jīng)17年的發(fā)展,綠城擁有100多家成員企業(yè),4。

6、 修正 價格輸出口徑公示價單的制定 銷售人員培訓(xùn) 制定加推準(zhǔn)備及積存去貨帶動 推售前12天辦理預(yù)留客戶 客戶落位 開盤當(dāng)天 結(jié)合實時銷情引導(dǎo)客戶選房 后續(xù)貨量推貨節(jié)奏根據(jù)現(xiàn)場銷售數(shù)據(jù)檢驗價格合理性 去貨速度預(yù)估根據(jù)實時銷情判斷加推單位價格調(diào)。

7、09 匯報說明 本報告針對新希望東大街項目,通過對全國類似區(qū)域的發(fā)展分析東大街潛力 分析和區(qū)域市場未來的判斷,再加上成功案例的借鑒,確定發(fā)展的建筑形態(tài)組 合形式,通過經(jīng)濟(jì)測算確定建筑組合方式,最終確定準(zhǔn)確的定位和產(chǎn)品建議; 詳細(xì)的營銷策略報。

8、有賣不出去沒有賣不出去的商品,只有賣不出去 的價格的價格 價格一定是實現(xiàn)目標(biāo)的工具價格一定是實現(xiàn)目標(biāo)的工具,而不是而不是 目標(biāo)本身目標(biāo)本身 本報告是嚴(yán)格保密的. 4 定價可以說是營銷組合諸要素中最定價可以說是營銷組合諸要素中最 重要的一個要。

9、售價格 房地產(chǎn)的價格是不是也都這樣來的 思考思考2 2: 價值和價格的關(guān)系 價格策略在整個營銷策略的地位價值提煉價值傳播價值展示價值實現(xiàn) 定什么樣的價格才是最合理的 我們都會遇到定高定低的情況 3 本次沙龍的主要內(nèi)容本次沙龍的主要內(nèi)容 價格。

10、所致的惡性循環(huán):八面不洋不土的建筑 風(fēng)潮讓人彷徨;大量目不暇接不倫不類不明所以盡其所能玄弄概念牽 強(qiáng)附會的亮點和粗制濫造綠化的樓盤主題各種載體風(fēng)馬牛不相及要找到 清新空氣和靈動空間城市優(yōu)質(zhì)核心價值區(qū)等等實在不容易. 漢壽更是這樣,而且這里的。

11、樂活概念核心思想 產(chǎn)品概念定位 蘭鍵詞 健庩 環(huán)保 創(chuàng)新不創(chuàng)造力 積枀向上 有活力 平和樂觀 精神表現(xiàn) 熱愛生活 樸素雅致 LOHAS在中國被普遍理解為樂于生活,快樂是其本質(zhì)特征 產(chǎn)品概念定位 LOHAS 概念在各個領(lǐng)域的運(yùn)用 日本音樂家坂。

12、本流程房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 營營銷銷 營銷并不是以精明的方式兜售自 己的產(chǎn) 品或服務(wù),而是一門創(chuàng)造真正客 戶價值 的藝術(shù). 房地產(chǎn)營銷的三個步驟房地產(chǎn)營銷的三個步驟 一市場定位和產(chǎn)品的策劃一市場定位和產(chǎn)品的策劃 在一個正確的時間地點向目標(biāo)人。

13、 泰州房地產(chǎn)市場瞬息萬變,我們將動態(tài)追蹤并做 進(jìn)一步深入研究,及時提供相關(guān)的專題報告. 3 區(qū)位未來商業(yè)價值區(qū)位未來商業(yè)價值 區(qū)位當(dāng)期商業(yè)價值區(qū)位當(dāng)期商業(yè)價值 項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品分析 產(chǎn)品價格定位產(chǎn)品價格定位 博思堂專業(yè)經(jīng)驗博思堂專業(yè)經(jīng)。

14、筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規(guī)劃.不論基于何種原 因,產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低或胖或瘦或單棟或多棟的建 筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用 到極致. 同樣一。

15、金量 利潤空間利潤空間 開發(fā)難度開發(fā)難度 利潤空間利潤空間 市場風(fēng)險市場風(fēng)險 那么,考慮四大因素的最基礎(chǔ)條件又是什么呢那么,考慮四大因素的最基礎(chǔ)條件又是什么呢那么,考慮四大因素的最基礎(chǔ)條件又是什么呢那么,考慮四大因素的最基礎(chǔ)條件又是什么呢 。

16、思路快速形成 撰寫定位報告在某個角度看來更像游 戲 4P雖然漏洞百出,但仍然是最基本的思 考邏輯 4P 產(chǎn)品product價格price地點 place促銷promotion 4p認(rèn)為一次成功和完整的市場營銷 活動,意味著以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品適 當(dāng)。

17、價格的概念房地產(chǎn)價格的概念 1經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)價格的概念:是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及其經(jīng)營房地產(chǎn)價格的概念:是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及其經(jīng)營 過程中,凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動與物化勞動的貨幣表現(xiàn).過程中,凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動與物化勞動的貨幣表現(xiàn)。

18、 3 價格目標(biāo)參考 同跨區(qū)位同跨類型市場標(biāo)桿;自身體系盤點比對 4 政策分析 制定定價策略 5 競爭盤點 當(dāng)前一手 二手 開盤成交價格成交套數(shù)正常月去貨 速度,產(chǎn)品分析 潛在供應(yīng) 供應(yīng)量及去貨量; 典型樓盤定價策略預(yù)估等 5 傳統(tǒng)定價方法傳。

19、品定位 CONTENTS 01 LOREM IPSUM DOLOR 02 LOREM IPSUM DOLOR 03 LOREM IPSUM DOLOR 04 LOREM IPSUM DOLOR 目 錄 1. 過去常用的幾種定位邏輯 依據(jù)地塊。

20、建筑, 高矮參差, 既能豐富造型, 又能視棟別用途作彈性規(guī)劃, 不論基于何種原因, 產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高 或低或胖或瘦或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就 是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用到極致。

21、細(xì)分與產(chǎn)品定位 萬科的七對眼睛萬科的七對眼睛 萬科萬科標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 Pulte homes Pulte homes 描述的七對眼睛是什么描述的七對眼睛是什么 各個專業(yè),在各個專業(yè),在產(chǎn)品解決方案的過產(chǎn)品解決方案的過 程程中像打中。

22、 企業(yè)銷售目標(biāo)理解 企業(yè)對投資風(fēng)險要求 各產(chǎn)品系列產(chǎn)品核心價值樹 規(guī) 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業(yè) 會 所 工 藝 質(zhì) 量 戰(zhàn)略落位 產(chǎn)品線定位落地 對標(biāo)企業(yè)土地屬性 對標(biāo)案例土地屬。

23、 企業(yè)銷售目標(biāo)理解 企業(yè)對投資風(fēng)險要求 各產(chǎn)品系列產(chǎn)品核心價值樹 規(guī) 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業(yè) 會 所 工 藝 質(zhì) 量 戰(zhàn)略落位 產(chǎn)品線定位落地 對標(biāo)企業(yè)土地屬性 對標(biāo)案例土地屬。

24、價格是不是也都這樣來的 思考思考2 2: 價值和價格的關(guān)系 價格策略在整個營銷策略的地位價值提煉價值傳播價值展示價值實現(xiàn) 定什么樣的價格才是最合理的 我們都會遇到定高定低的情況 3 本次沙龍的主要內(nèi)容本次沙龍的主要內(nèi)容 價格策略價格策略 關(guān)。

25、020 4周邊公共配套837637項目4120002020 5道路交通狀況6343.534本案 V V 6噪音環(huán)境544.51.534 7區(qū)位升值空間544.5342參參考考住住宅宅理理論論通通行行價價 P P pii1pii12 23 3。

26、分分析析 差差異異描描述述 產(chǎn)品功能與特點 產(chǎn)品零售價 產(chǎn)品規(guī)格 產(chǎn)品包裝樣式 品質(zhì)穩(wěn)定度 耐用程度 即學(xué)即用,300 套創(chuàng)業(yè)全階段隨身手冊2.抓住創(chuàng)業(yè)機(jī)會并明確目標(biāo)市場 故障率 使用方便性 難 易程度 產(chǎn)品生命周期 適 應(yīng)市場的期限 營銷。

27、地價和抵押價格等. 3.房產(chǎn)價格是房屋建筑價格與房基地價的總和. 房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表 現(xiàn).房基地價格是土地地租的資本化.房產(chǎn)價格可分為市場價格評估價格租賃價格抵 押價格和課稅價格等. 4.影響房地產(chǎn)價格的因素可分為個別因。

28、1.2 地塊及限制條件地塊及限制條件 1.3 項目所在區(qū)域與其他商圈的對比分析項目所在區(qū)域與其他商圈的對比分析 1.4 項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)的競爭分析項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)的競爭分析 1.5 零售商與消費(fèi)者需求零售商與消費(fèi)者需求 1.6 個案研究。

29、格局 市場環(huán)境 1 2 3 5 4 運(yùn)營目標(biāo) 選擇定價方 法 6 制定均價 7 制定細(xì)價 8 反饋和調(diào)整 9 STEP1STEP1 相關(guān)工作準(zhǔn)備相關(guān)工作準(zhǔn)備 STEP2STEP2 項目均價推導(dǎo)項目均價推導(dǎo) STEP3STEP3 價格表制作價。

30、 11 定價原則 . 11 定價方式 . 11 本產(chǎn)品定價建議 . 11 第一章 產(chǎn)品定位分析 一影響產(chǎn)品定位的因素 1 1 土地價值分析土地價值分析 產(chǎn)品地塊規(guī)則 利于充分利用 易于規(guī)劃與設(shè)計 2 2 需求分析需求分析 總需求較樂觀 高品。

31、觀微觀SWOT 分析,明確項目目標(biāo)群體及其特征,對產(chǎn)品作出規(guī)劃; 3.23.2 產(chǎn)品形態(tài):產(chǎn)品形態(tài):項目產(chǎn)品類型選擇; 3.33.3 產(chǎn)品主題:產(chǎn)品主題:指與產(chǎn)品形態(tài)適應(yīng)的項目設(shè)計主題選擇; 3.43.4 建設(shè)指標(biāo):建設(shè)指標(biāo):項目各類型物業(yè)。

32、 企業(yè)銷售目標(biāo)理解 企業(yè)對投資風(fēng)險要求 各產(chǎn)品系列產(chǎn)品核心價值樹 規(guī) 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業(yè) 會 所 工 藝 質(zhì) 量 戰(zhàn)略落位 產(chǎn)品線定位落地 對標(biāo)企業(yè)土地屬性 對標(biāo)案例土地屬。

33、景 重 點 目標(biāo)客戶對地塊條 件的接受度 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳6 案例:江蘇賈旺 創(chuàng)集團(tuán)項目最差銷售記錄: 項目占地98畝,總貨量為2.84萬2.05億,共 152套別墅,開盤一周僅認(rèn)購1套該1套還是區(qū)域營銷 總自己認(rèn)購的,后期退了. 項目自1。

34、得出如下斱案 4 檔次定位 住宅產(chǎn)品 酒店式公寓 多層洋房類產(chǎn)品別墅化小高層產(chǎn) 品私密化舒適化 酒店式公寓類產(chǎn)品住宅化, 改民用水電,通煤氣 項目整體品質(zhì)高端化,小高產(chǎn)品高 二渢莎堡檔次,聯(lián)庭別墅產(chǎn)品略低 二渢莎堡別墅產(chǎn)品; 通過不溫莎堡丌。

35、先 2004517 A2 取消編寫計劃,明確了產(chǎn) 品建議書修訂記錄及分期 項目處理方式. 方志勇唐激揚(yáng)劉榮先 產(chǎn)品策劃流程圖 財務(wù)管理部成本管理部項目經(jīng)理部支持性文件萬創(chuàng)公司銷售經(jīng)營部 通過 未通過未通過 通過 概念設(shè) 計研究程序 編制項目。

36、局,控影響將呈現(xiàn)高位震蕩格局,20102010年投資型需求將受到抑制.年投資型需求將受到抑制. 中觀層面中觀層面 海南房地產(chǎn)市場總體向好,短期內(nèi)呈現(xiàn)有價無海南房地產(chǎn)市場總體向好,短期內(nèi)呈現(xiàn)有價無 市狀態(tài),預(yù)計市狀態(tài),預(yù)計20102010年將。

37、核通過 深入市場調(diào) 研 組織深化產(chǎn) 品定位 項目拓 展及論 證流程 進(jìn)行指導(dǎo) 參與深化產(chǎn) 品定位 審核通過 審核通過 Y,重大項目 N N Y 概念設(shè) 計管理 流程 Y,一般項目 Y N 市場調(diào)研作業(yè) 指引 1 1 目 標(biāo) :目 標(biāo) : 根。

38、次定位多層洋房類產(chǎn)品別墅化小高層產(chǎn)品私密化舒適化酒店式公寓類產(chǎn)品住宅化,改民用水電,通煤氣項目整體品質(zhì)高端化,小高產(chǎn)品高于溫莎堡檔次,聯(lián)庭別墅產(chǎn)品略低于溫莎堡別墅產(chǎn)品;通過與溫莎堡不同類型的產(chǎn)品實現(xiàn)競爭差異化,全面掌握空港板塊商品房市場的話。

39、確定n第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價差 n第七節(jié) 房地產(chǎn)水平價差 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) n定價目標(biāo)是整個價格制定工作的靈魂.房地產(chǎn)定價目標(biāo)可以歸納為追求利潤最大化追求市場占有率最大化樹立企業(yè)形象加快資金周轉(zhuǎn)速度等幾種不同的形式.第二節(jié) 房地產(chǎn)定價。

40、價可以說是營銷組合諸要素中最定價可以說是營銷組合諸要素中最重要的一個要素重要的一個要素u定價是從用戶的角度精確衡量一個定價是從用戶的角度精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程產(chǎn)品價值的完整過程關(guān)于定價的理解關(guān)于定價的理解5u從習(xí)慣上講,一個樓盤的均。

41、程 營營 銷銷營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)品或服務(wù),而是一門創(chuàng)造真正客戶價值的藝術(shù). 費(fèi)利蒲 科特勒房地產(chǎn)營銷的三個步驟房地產(chǎn)營銷的三個步驟 一市場定位和產(chǎn)品的策劃一市場定位和產(chǎn)品的策劃 在一個正確的時間地點向目標(biāo)人群提供正確的產(chǎn)品。

42、 舉例:萬科東海岸 舉例:中海陽光棕櫚2產(chǎn)品定位目標(biāo)消費(fèi)群定位 產(chǎn)品定位 舉例:產(chǎn)權(quán)式酒店 投資族 舉例:SOHO 居家辦公族 產(chǎn)品定位就是要突出最大的賣點或獨特銷售點USP 舉例:奧林匹克花園 舉例:商住樓的尷尬傳播學(xué):人的最佳記憶點3。

43、全地掙更多錢安全地掙更多錢發(fā)展發(fā)展階段階段起步發(fā)展期規(guī)模成長期基業(yè)長青階段階段Chapter I:產(chǎn)品開發(fā)能力Chapter I:產(chǎn)品開發(fā)能力1.1正確的判斷來自于專業(yè)的認(rèn)知 案例0125km30min市中心市中心市中心市中心1.1正確的判。

44、化金融教育健康高科技等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了多元化業(yè)務(wù)并舉的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈美好生活的智造者美好生活的智造者多個產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展,前瞻性地參與城市骨骼肌理的構(gòu)建,實現(xiàn)對城市的扎根和賦能世茂全生命周期產(chǎn)品系世茂全生命周期產(chǎn)品系以產(chǎn)品為核,2016年世茂正。

45、產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計縮短前期設(shè)計周期;市場定位產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計縮短前期設(shè)計周期;不同版本產(chǎn)品適應(yīng)地區(qū)差異性;不同版本產(chǎn)品適應(yīng)地區(qū)差異性;花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間7個月個月 產(chǎn)品產(chǎn)品 土地土。

46、給目標(biāo)消費(fèi)者的動態(tài)過程杰克 特勞特 場產(chǎn)品營營銷銷定位品牌概念品牌值企業(yè)形象品牌客戶心需求產(chǎn)品客戶訪場位引領(lǐng)者跟隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者在特定場針對目標(biāo)人群做么產(chǎn)品土地組建精干團(tuán)隊爭惠條深入場調(diào)研項目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險制實成就享保障同心享多位一體區(qū)域。

47、價值,用區(qū)位定義身份定義豪宅定義豪宅特性特性C C符合時代特征,用潮流定義個性符合時代特征,用潮流定義個性 充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類 超常尺度超常尺度 挖掘區(qū)位價值挖掘區(qū)位價值。

48、2國家及城市對產(chǎn)品設(shè)計存在影響的相關(guān)政策規(guī)定及其具體影響;3國家及城市對于購房行為存在影響的相關(guān)政策規(guī)定及其具體影響.第三節(jié)第三節(jié)城市房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析及未來形勢預(yù)測城市房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析及未來形勢預(yù)測1過去 12 個月城市月度新增供應(yīng)量。