1、成員各區(qū)域大運(yùn)營(yíng)工作組組 長(zhǎng)及全體成員項(xiàng)目總經(jīng)理含項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人未來領(lǐng)袖儲(chǔ) 備項(xiàng)目總等 4211 人. 會(huì)議記錄會(huì)議記錄:運(yùn)營(yíng)中心 會(huì)議內(nèi)容及相關(guān)要求如下:會(huì)議內(nèi)容及相關(guān)要求如下: 一一主席主席指示指示 1現(xiàn)在集團(tuán)高周轉(zhuǎn)進(jìn)度太慢,有很多原因。

2、2年計(jì)劃開工面積拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年?duì)I銷狀況年?duì)I銷狀況及2012年?duì)I銷計(jì)劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計(jì)劃 六六恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)。

3、目團(tuán)隊(duì) 區(qū)域有意向地塊后,就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì).項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)赹早組建赹早介入 投資談刞,對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)刪后續(xù)快速開収赹有刟.為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),最好由有經(jīng)驗(yàn) 的老項(xiàng)目總出仸新項(xiàng)目的總經(jīng)理. 2前期策劃小組 區(qū)域投資部戒項(xiàng)目總牽頭,組細(xì)項(xiàng)目部及區(qū)。

4、中需要注意的一些問題. 大家都很清楚大家都很清楚,在這樣一個(gè)階段設(shè)計(jì)部門是龍頭在這樣一個(gè)階段設(shè)計(jì)部門是龍頭,設(shè)計(jì)的計(jì)劃和設(shè)計(jì)的成果直設(shè)計(jì)的計(jì)劃和設(shè)計(jì)的成果直 接或者間接的影響了開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施接或者間接的影響了開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施,今天我就拿一個(gè)以。

5、大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu) 土地置換 通過合作擁有土地 利用公益事業(yè)拿地 利用市政工程拿地 憑借品牌連鎖拿地 利用規(guī)劃方案拿地 知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略 中小企業(yè)拿地策略研究 土地儲(chǔ)備策略 房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略與模式分析房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略與模式分析 。

6、科二三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管火爆,政策影響敏感,地價(jià)房?jī)r(jià)體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì),政策彈性較大,地價(jià)成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點(diǎn). 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)。

7、簽發(fā)放線通知單將放線通知單及附圖報(bào)送市勘測(cè)院初審 勘測(cè)院現(xiàn)場(chǎng)放線核實(shí)放線坐標(biāo),出具放線回單及坐標(biāo)紅線核實(shí)圖支付勘測(cè)費(fèi)用取得放線回單 及附圖返回規(guī)劃局規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核簽字建管科經(jīng)辦人將施工圖指標(biāo)報(bào)市 規(guī)劃信息中心核指標(biāo)經(jīng)辦人。

8、檻吸引投資商,另一方面,開収商扛著這些公益旗號(hào)向地方投資,等資 源到手就會(huì)改頭換面實(shí)際上在拿資源之前就已經(jīng)策劃好,或部分實(shí)施原公益巟程,或干脆 搞幾個(gè)論證報(bào)告申請(qǐng)發(fā)更用途,以保證商丒利益的最大化. 近年來,溫州德力西集團(tuán)北京物美集團(tuán)河北新奧。

9、參與舊城改造,其投資回報(bào) 來源于整理出的土地拍賣后的部分收益.部分城市運(yùn)營(yíng)商由于本身是開發(fā)商出身,不滿足 單純的土地整理收益,因此也會(huì)參與競(jìng)拍.這種具有運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為 比較特殊,也具有一定的代表性,值得研究.0 J 4 r。

10、息 由項(xiàng)目發(fā)展 部將目標(biāo)地 塊基本情況 對(duì)各部門進(jìn) 行交底 由項(xiàng)目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對(duì) 目標(biāo)地塊進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)踏勘 由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)分析并明確: 1客戶研究客戶原點(diǎn)分 析 2目標(biāo)城市地產(chǎn)市場(chǎng)分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項(xiàng)目定位 4。

11、一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市.帶著諸多疑問,中國(guó)證券報(bào)記者專訪了萬科000002董事會(huì) 秘書首席研究員譚華杰,以揭開萬科土地儲(chǔ)備策略的真實(shí)思路. 中國(guó)證券報(bào):公司 56 月份的簡(jiǎn)報(bào)顯示,萬科新增土地 14 塊;7 月份萬科在各地繼續(xù)購(gòu)地.而此前。

12、盡管火爆,政策影響敏感,地價(jià)房?jī)r(jià)體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì),政策彈性較大,地價(jià)成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點(diǎn). 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)鍵點(diǎn)策略關(guān)鍵點(diǎn) 不會(huì)押寶漲價(jià)預(yù)期來報(bào)價(jià) 基。

13、2年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年?duì)I銷狀況年?duì)I銷狀況及2012年?duì)I銷計(jì)劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計(jì)劃 六六恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 二三線城市民生精品。

14、對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。

15、觀等方面 對(duì)投資拿地提出有效策略建議, 同時(shí)房企及政府機(jī)構(gòu)也在積極思考疫情中新的機(jī)遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺(tái)連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構(gòu)劃未來拿地布局策略. 此次會(huì)議最高上線人數(shù)達(dá) 300。

16、并從宏觀和市場(chǎng)觀等方面 對(duì)投資拿地提出有效策略建議, 同時(shí)房企及政府機(jī)構(gòu)也在積極思考疫情中新的機(jī)遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺(tái)連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構(gòu)劃未來拿地布局策略. 此次會(huì)議最高上線。

17、相應(yīng)處理方案 圖形內(nèi)容說明: 地表現(xiàn)狀是否有建筑物,保留或待拆 標(biāo)注位置面積 查清宗地內(nèi)是否有水渠較深的溝壑 小峽谷池塘,目前用途及未來 規(guī)劃 高壓線的跨越幅度及下埋可行性 是否有林木青苗,是否完成相應(yīng)補(bǔ) 償 過往常見問題: 未實(shí)際勘察紅線。

18、弱 4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不理性 個(gè)別項(xiàng)目笑看風(fēng)云 為什么投資會(huì)出錯(cuò) 作為一個(gè)優(yōu)秀的投資人員,要對(duì)市場(chǎng)保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點(diǎn) 高點(diǎn)買進(jìn): 1房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,貪婪心理作祟, 認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)保持長(zhǎng)期上漲; 2對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的容忍度變得很高; 3對(duì)后市過于。

19、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法觃的背景 對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

20、通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高目標(biāo) ROE:自有資金投資回報(bào)率,凈利潤(rùn) 自有資金投入金額 IRR:內(nèi)部收。

21、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法觃的背景 對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

22、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現(xiàn)狀區(qū)域樓市現(xiàn)狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)首 位,譽(yù)為龍華新城.龍。

23、用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形三投資適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形 五有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán). 六非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或申請(qǐng) 開發(fā)資質(zhì). 四分立適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形四分立適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形 七。

24、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法規(guī)的背景 對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

25、并從宏觀和市場(chǎng)觀等方面 對(duì)投資拿地提出有效策略建議, 同時(shí)房企及政府機(jī)構(gòu)也在積極思考疫情中新的機(jī)遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺(tái)連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構(gòu)劃未來拿地布局策略. 此次會(huì)議最高上線。

26、準(zhǔn).12 第二步:做好前期策劃,快速開工.15 第三步:聚焦展示區(qū)域,完美開盤.18 第四步:過程管控到位,質(zhì)量?jī)?yōu)良.22 第五步:重視精裝策劃,打造精品.24 第六步:注重細(xì)節(jié)完善,完美交樓.28 第五部分:快速開盤六步法.32 第一步。

27、對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。

28、有地地企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)較較多多的的情情形形 五有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán). 六非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或申請(qǐng) 開發(fā)資質(zhì). 四四分分立立適適用用有有地地企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)較較多多的的情情形形 七有地一方先分立。

29、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法規(guī)的背景 對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

30、來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進(jìn)程,一線城市依舊是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 第一梯隊(duì). 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn),越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張,迎來了周邊區(qū) 域。

31、1.5土地款不能按政府要求進(jìn)行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對(duì)后續(xù)報(bào)建工程實(shí)施造成影響 1.1.6紅線外附近有高壓線泵站等不利因素承諾拆除,但無法在交付前拆除的風(fēng)險(xiǎn) 1.1.7土地出讓后限高退線等指標(biāo)要求與投委會(huì)方案不符,影響設(shè)計(jì)和報(bào)。

32、 年化自有資金回報(bào)率凈利潤(rùn)自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報(bào)率年回報(bào)30 2.自有資金年回報(bào)率平均年回報(bào)30 3.自有資金年回報(bào)率自有資金資金組合30 堅(jiān)定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項(xiàng)目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向。

33、避免虧損,成本管理在項(xiàng)目管理中的分量越來越重. 局十三五期間要建立圍繞履約目標(biāo)壓降成本,立足商務(wù)追求精細(xì)履約,建立并完善全過程策劃全方位管控全 口徑考核的全面成本管理體系. 1.1 前言 全過程策劃 全方位管控 全口徑考核 成本精細(xì)化管理 。

34、例如, 簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司, 如果是最后簽訂協(xié)議, 一定是項(xiàng)目公司.否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司,稅收問題很嚴(yán)重. 問題四 返還的土地出讓金問題.財(cái)稅2009151 號(hào)財(cái)稅200987 號(hào)文件.例如,某公司 5 億元拍下了土地。

35、對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。

36、和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo).此類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)快速開發(fā),快 速銷售,快速回籠資金,通過提高資金周轉(zhuǎn)率,減少資金的沉淀,來提高盈利能力. 二現(xiàn)金流收益型,此類型的項(xiàng)目主要側(cè)重高投資回報(bào)率高,能夠提供可觀的現(xiàn)金 流. 三戰(zhàn)略培育型,此類型的項(xiàng)目比如鄭州雁鳴湖項(xiàng)。

37、中心區(qū).戰(zhàn)略布局與中國(guó)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的思路 相契合,踩準(zhǔn)了國(guó)家發(fā)展紅利. 從2016年開始,碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國(guó)攻城略地,提高在一二線城市投資比例.一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展趨勢(shì),發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢(shì),另一方面瞄準(zhǔn)一二線。

38、會(huì) 了解土地政策和法規(guī)的背景 對(duì)政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要。

39、源流通與管理 中期實(shí)施期 :由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收重在執(zhí)行過程管理 后期運(yùn)營(yíng)期:由銷售到售后管理重在服務(wù)總結(jié)反饋p 項(xiàng)目啟動(dòng)即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間,取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間;p 國(guó)有土地使用證指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間;p 建設(shè)用地。

40、具有固定性,耐久性和增值性.房地產(chǎn)是人類社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物,它不僅是人們最基本的生活資料,如住宅;也是最基本的生產(chǎn)要素,如廠房辦公樓等.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象.房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

41、勢(shì)勢(shì)與與劣劣勢(shì)勢(shì)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)與與威威脅脅小小結(jié);結(jié);總總體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略n項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定位位營(yíng)營(yíng)銷銷策策劃劃代代銷銷策策略略及及營(yíng)營(yíng)銷銷準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作提。

42、關(guān)鍵 土地整理獲取土地整理獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通與管理與管理 中期中期 實(shí)施期實(shí)施期 :由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)目竣工。

43、新聞取地準(zhǔn)備爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準(zhǔn)備瞻前顧后 全盤考慮從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合取地準(zhǔn)備建立評(píng)估體系建立考察評(píng)估地塊的指標(biāo)體系建立投。

44、合作.乙方很難參與到拿地決策.P31培訓(xùn)對(duì)象: 策劃主管策劃經(jīng)理級(jí)以上人員2課程目標(biāo): 了解拿地可研報(bào)告提綱; 掌握 拿地可研報(bào)告要點(diǎn); 掌握開發(fā)商拿地可研的思維邏輯; 掌握拿地可研對(duì)接.Objective 課程目標(biāo)P4拿地可研課程目錄第一。

45、預(yù)見性了解新聞背后的新聞取地準(zhǔn)備爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準(zhǔn)備瞻前顧后 全盤考慮從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合取地準(zhǔn)備建立評(píng)估體系建立考察評(píng)估。