房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開盤測算Tag內(nèi)容描述：
1、報(bào)時(shí)間,請為了把控好匯報(bào)時(shí)間,請區(qū)域組織區(qū)域組織預(yù)演預(yù)演; 4 4匯報(bào)匯報(bào)人人只需只需匯報(bào)最核心最精煉的匯報(bào)最核心最精煉的內(nèi)容頁數(shù)原則上控內(nèi)容頁數(shù)原則上控 制在制在3030頁以內(nèi)頁以內(nèi),詳細(xì)內(nèi)容可附在本詳細(xì)內(nèi)容可附在本PPTPPT最后最后附。
2、 8社區(qū)中心公頃0.82 9停車場公頃0.60 10回車場公頃0.31 2代征地公頃32.08 二總建筑面積萬平方米 1地上建筑面積萬平方米84.88 1企業(yè)莊園萬平方米1.91 2私人會所型酒店萬平方米2.42 3北商業(yè)街萬平方米3.83。
3、9 X銷售價(jià)格元10000 Y銷售價(jià)格元3000 W銷售價(jià)格元6000 項(xiàng)目單位 年 度 12345 土地畝180018002412 X800008000080000 W100001500020334 Y600005000060000600。
4、l rights reserved. 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目的評價(jià)項(xiàng)目的評價(jià) 在評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,參考項(xiàng)目的銷售利潤在評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。
5、4124830985元m2 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)221948309459元m2 5不可預(yù)見費(fèi)76348309158元m2 小小計(jì)計(jì)4 40 05 51 14 44 48 83 30 09 98 83 38 86 6元元mm2 2 二二開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用。
6、地ha35149.20 建筑限高m 容積率0.00 綠地率40.00 規(guī)劃指標(biāo) 總建筑面積m2m2193320 地上建筑面積m2193320 地下建筑面積m20 成本項(xiàng)目一m291200 含地上地下 成本項(xiàng)目二m292120 成本項(xiàng)目三m2。
7、監(jiān)督費(fèi)1.75 勞保費(fèi)2.6028.6 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 住宅2.3元平方米 商品房3.2元平方米 3.2 消防審核及驗(yàn)收費(fèi)3元平方米1.5 施工圖審圖費(fèi)18元平方米9 招投標(biāo)等費(fèi)用0.707.7 勘察費(fèi)25元平方米12 設(shè)計(jì)費(fèi)18元平方米9。
8、m2 產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成占占地地面面積積容容積積率率建建筑筑面面積積可可售售面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例平平均均每每戶戶面面積積戶戶數(shù)數(shù) 1聯(lián)排別墅 2高層52,73052,660100130405 小計(jì)52,73052,660100130.02。
9、個(gè)70040000 其中住宅面積平方米136600土地費(fèi)用 配套公建平方米:6000 非配套公建平方米:21400 地下建筑面積平方米:26000 地下 車位個(gè):700貼現(xiàn)率 6.00 模型測算結(jié)果 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率IRR:IR。
10、央空調(diào)m2 花園洋房6層以下 多層住宅6層以下m2 小高層住宅715層m2 高層住宅1626層m2 地地上上非非銷銷售售面面積積 m 2 會所m2 配套公建教育m2 還土地方m2 地地下下總總建建筑筑面面積積 m 2 地下車庫含人防m(xù)2 設(shè)。
11、地面積 垃圾清運(yùn)土地面積 臨建用房 土地定點(diǎn)測量土地面積 標(biāo)底編制費(fèi)建安成本 招投標(biāo)費(fèi)用建安成本 地形圖費(fèi)用土地面積 日照分析 前期工程改造費(fèi)用 合計(jì) 五規(guī)審費(fèi) 政府審批費(fèi) 環(huán)保施工許可證費(fèi)用 市政設(shè)施配套費(fèi) 工程交易服務(wù)費(fèi) 施工排污費(fèi)及噪。
12、每戶3人計(jì)算 3農(nóng)房面積平方米54375.00 按每人25平方米計(jì)算 序號成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開墾費(fèi)1933.34按80為耕地,每平方米25元計(jì)算 土地有償使用費(fèi)2030.01按平方米。
13、m2 產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成占占地地面面積積容容積積率率建建筑筑面面積積可可售售面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例平平均均每每戶戶面面積積戶戶數(shù)數(shù) 1聯(lián)排別墅 2高層52,73052,660100130405 小計(jì)52,73052,660100130.02。
14、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
15、按總建筑面積 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)平方米25.00按總建筑面積 規(guī)劃管理費(fèi)元3按建筑安裝工程費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)元1按建筑安裝工程費(fèi) 監(jiān)理費(fèi)元2按建筑安裝工程費(fèi) 預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)元3按建筑安裝工程費(fèi) 施工合同鑒證費(fèi)元1按建筑安裝工程費(fèi) 質(zhì)量檢測費(fèi)元1.5按建筑安裝。
16、定,第三級以 下的成本科目細(xì)節(jié)目可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,可參考開發(fā)成本科目細(xì)表. 4 開發(fā)間接費(fèi)中的行政費(fèi)用資本化利息和期間費(fèi)用,由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé). 5 成本測算時(shí)應(yīng)根據(jù)量價(jià)分離的原則進(jìn)行計(jì)算,并注明量價(jià)的計(jì)算思路.新項(xiàng)目或 項(xiàng)目定位時(shí)的成。
17、6,521,832.24 有效毛收入押金利息收入 1 潛在毛收入77,245,980.00 2 有效毛收入906,521,382.00 90出租率 3 押金利息收入2.52450.24 押金一個(gè)月租金,一年期存款利率2.52 二經(jīng)營費(fèi)用1。
18、9 X銷售價(jià)格元10000 Y銷售價(jià)格元3000 W銷售價(jià)格元6000 項(xiàng)目單位 年 度 12345 土地畝180018002412 X800008000080000 W100001500020334 Y600005000060000600。
19、3 億 ,洋房 809 套貨值 14.71 億,商鋪 60 套貨值 0.92 億, 車位 1448 個(gè) 地面車位 38 個(gè), 地下車位 1410 個(gè); 住宅車位個(gè)數(shù)配比 1.26:1 個(gè)戶 , 商業(yè)車位個(gè)數(shù)配比 0.6:1個(gè) . 2項(xiàng)目銷售。
20、土地性質(zhì)時(shí),預(yù)計(jì)收儲價(jià)格在500 萬左右,掛牌價(jià)格大約在120150之間. 2建筑面積 202,320.10 3多層住宅面積100,000.00 4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積20,000.00 高層住宅面積80,000.00 物業(yè)辦公用房2,020.00。
21、00 二建筑高度: 三綠地率30 四起拍單價(jià):667667萬元畝樓面地價(jià)4 45 54 45 5元起拍樓面8200 起拍總價(jià):8000080000萬元 五可建面積含地下室235114 一 規(guī)劃計(jì)容總面積176000 1住宅139080住宅總。
22、732 期間費(fèi)用5,7425,742 土增稅增值稅及附加合計(jì)32,745 企業(yè)所得稅9,3699,369 稅收返還 稅稅前前利利潤潤 14,391 稅稅后后利利潤潤 5,022 資資金金成成本本 908908 檢檢查查式式合合計(jì)計(jì) 利利潤潤。
23、06元.其中: 序號費(fèi)用名稱可售單方指標(biāo)備注 1土地費(fèi)用1025.31 2建造費(fèi)用1774.02含建安管網(wǎng)園林配套 3稅金費(fèi)用734.17含流轉(zhuǎn)稅費(fèi)所得稅 4其他費(fèi)用530.8含設(shè)計(jì)銷售前期管理財(cái)務(wù) 5合計(jì)4064.3 規(guī)規(guī) 劃劃 指指 標(biāo)。
24、05392 6秩序維護(hù)班長6948212166745 7秩序維護(hù)隊(duì)員6118812587346 售樓處外場形象崗2人車場指引2人夜間安 保2人換休2人 8廚師405911248710 9工程部工程隊(duì)員623711274840 10綠化工保潔。
25、立經(jīng)營意識 目的目的 思考一 需要哪些要素投入 房地產(chǎn)經(jīng)營 思考二 什么樣的房地產(chǎn)才能算 好項(xiàng)目 思考三 前 言 output 產(chǎn)出 input 投入 repay 回報(bào) pay 付出 前 言 CONTENT 基本知識 1 1 項(xiàng)目投資項(xiàng)目收。
26、 5 目 錄 CONTENT 五相關(guān)分析五相關(guān)分析 三項(xiàng)目收入三項(xiàng)目收入 四項(xiàng)目利潤四項(xiàng)目利潤 六典型案例六典型案例 二二項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資 一基本知識一基本知識 6 一基本知識一基本知識 p估算必要性估算必要性 p估算思路估算思路 p估算假。
27、l rights reserved. 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目的評價(jià)項(xiàng)目的評價(jià) 在評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,參考項(xiàng)目的銷售利潤在評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。
28、別子子類類別別工工作作內(nèi)內(nèi)容容完完成成時(shí)時(shí)間間責(zé)責(zé)任任人人 媒媒 介介 類類 媒媒 介介 排排 期期 及及 選選 點(diǎn)點(diǎn) 1媒介排期2016.6.12 談判完成2016.5.30 排期完成2016.6.12 2戶外廣告位采購2016.6.30。
29、主意,行是知的功夫.知是行乊始,行是知乊成 若會得時(shí),只說一個(gè)知,已自有行在;只說一個(gè)行,已自有知在 前 言 掌握經(jīng)濟(jì)評價(jià)及其在決策中的作用 樹立經(jīng)營意識 目的目的 需要哪些要素投入 房地產(chǎn)經(jīng)營 思考二 什么樣的房地產(chǎn)才能算 好項(xiàng)目 思考三。
30、產(chǎn)價(jià)值測算 原理為收益還原法,即根據(jù)未來收益測算不動產(chǎn)價(jià)值. 常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 不動產(chǎn)價(jià)值測算不動產(chǎn)價(jià)值測算 研討內(nèi)容導(dǎo)圖研討內(nèi)容導(dǎo)圖 基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識 一一 基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識 項(xiàng)目。
31、入三項(xiàng)目收入 四項(xiàng)目利潤四項(xiàng)目利潤 六典型案例六典型案例 二二項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資 一基本知識一基本知識 6 一基本知識一基本知識 估算必要性估算必要性 估算思路估算思路 估算假設(shè)估算假設(shè) 房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型 一估算意義 在項(xiàng)目的前期階段,為。
32、4PART4 現(xiàn)金流量 CONTENTSCONTENTS 目 錄 PART5PART5 資金平衡 PART6PART6 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 PART7PART7 敏感性分析 PART8PART8 測算總結(jié) 報(bào)告邏輯框架 4 1.測算說明 1需要特。
33、 rights reserved. 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目的評價(jià)項(xiàng)目的評價(jià) 在評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,參考項(xiàng)目的銷售利潤在評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,參。
34、營銷提前將營銷費(fèi)率告知 統(tǒng)籌人,行政人力提前將管理費(fèi)率告知統(tǒng)籌人,由統(tǒng)籌人統(tǒng) 一修改相關(guān)稅率 第2步14開發(fā)計(jì)劃 工程運(yùn)營 財(cái)務(wù) 1工程運(yùn)營鋪排里程碑計(jì)劃 2財(cái)務(wù)基于運(yùn)營鋪排的里程碑填寫增值稅清算節(jié)點(diǎn)和土地增值稅清算節(jié)點(diǎn), 上述兩個(gè)節(jié)點(diǎn)必。
35、層住宅面積平方米73,92012.06160 13商鋪面積平方米14,1103.04703 14學(xué)校平方米18003.0600 15會所平方米1,7503.0583 16物管用房平方米500 17其它平方米0 18地下建筑面積平方米42,3。
36、商商業(yè)業(yè) 銷銷售售價(jià)價(jià)格格貨貨值值:萬萬元元;售售價(jià)價(jià):元元 平平;車車位位:元元 個(gè)個(gè) 不不含含稅稅總總貨貨值值高高層層住住宅宅底底層層商商業(yè)業(yè) 考考核核指指標(biāo)標(biāo) 11057.43 4.05 272,727 16216.22 5 2.50。
37、場 畝 70 3.10山地田園畝150 3.11酒店畝440700間,8萬平米 3.12別墅畝50083900.平方米 項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)分分期期進(jìn)進(jìn)度度 序號開發(fā)進(jìn)度開發(fā)內(nèi)容開發(fā)規(guī)模 1第一期 公寓式酒店 17143. 附附表表1 1: 工。
38、決策策文文件件指指標(biāo)標(biāo) 規(guī)規(guī)劃劃用用地地面面積積萬111446.00111446.00約合167.15畝 總面積地上地下備注 總總建建筑筑面面積積萬60.3560.3546.1046.1014.2514.25 1持有物業(yè)建筑面積萬23.20。
39、共綠地 組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育游樂設(shè)施占地水景占地面積 16741674.00 產(chǎn)品構(gòu)成 占地面 積 容積率建筑面積 可售面 積 產(chǎn)品比例 平均每 戶面積 單元數(shù)戶數(shù) 住宅 16層住 宅 1620.0020,00020,000108 。
40、9 X銷售價(jià)格元10000 Y銷售價(jià)格元3000 W銷售價(jià)格元6000 項(xiàng)目單位 年 度 12345 土地畝180018002412 X800008000080000 W100001500020334 Y600005000060000600。
41、立經(jīng)營意識 目的目的 思考一 需要哪些要素投入 房地產(chǎn)經(jīng)營 思考二 什么樣的房地產(chǎn)才能算 好項(xiàng)目 思考三 前 言 output 產(chǎn)出 input 投入 repay 回報(bào) pay 付出 前 言 CONTENT 基本知識 1 1 項(xiàng)目投資項(xiàng)目收。
42、21 周邊道旗廣告位制作發(fā)布2016.6.30 5短信公司2016.5.25 短信公司初步遴選2016.5.21 短信廣告合同簽訂2016.5.23 投放2016.5.28 6車身公交車亭廣告采購2016.6.30 7階段性媒體主題規(guī)劃持。
43、層住宅面積平方米73,92012.06160 13商鋪面積平方米14,1103.04703 14學(xué)校平方米18003.0600 15會所平方米1,7503.0583 16物管用房平方米500 17其它平方米0 18地下建筑面積平方米42,3。
44、產(chǎn)原值.2名詞解釋1項(xiàng)目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成.根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本委托方提供的材料當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價(jià)格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算.2土地成本即土地的取得成本,一般是由購置土地。
45、行之始,行是知之成若會得時(shí),只說一個(gè)知,已自有行在;只說一個(gè)行,已自有知在前 言掌握經(jīng)濟(jì)評價(jià)及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識目的目的需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項(xiàng)目思考三前 言output產(chǎn)出input投入repay。
46、進(jìn)行核驗(yàn)結(jié)果公示取得預(yù)售證后第9天,根據(jù)線下核驗(yàn)客戶情況,在公證處進(jìn)行現(xiàn)場搖號,第1012天將搖號結(jié)果在網(wǎng)上公示取得預(yù)售證后第13天,線下邀約客戶分批次進(jìn)行現(xiàn)場選房交錢并簽訂購房手續(xù)根據(jù)西安房管局新政規(guī)定開盤選房流程計(jì)算,自拿證到開盤最少需。
47、產(chǎn)原值.2名詞解釋1項(xiàng)目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成.根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本委托方提供的材料當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價(jià)格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算.2土地成本即土地的取得成本,一般是由購置土地。
48、78,52778,52722.47高層公寓18層130,878130,87837.44高層公寓21層52,35152,35114.98小小計(jì)計(jì)261,756261,756公共配套建筑18層酒店式公寓50,97650,976.014.5821。
49、工作梳理P51.開盤策略的計(jì)劃與籌備核心目的:完成項(xiàng)目銷售任務(wù)年度銷售任務(wù)XX億第一次開盤第二次開盤第三次開盤第N次開盤開盤消化XX套房源開盤消化XX套房源開盤消化XX套房源開盤消化XX套房源某月某月某月某月某年我們怎么知道這些銷售任務(wù)需要。
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