商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算表格.xlsTag內(nèi)容描述：
1、筑平米銷售啟動(dòng)時(shí)間2010318 可售建筑面積186258186258 平平米米折合可售建筑面積208 元建筑平米項(xiàng)目銷售周期2.00 年 項(xiàng)目周期預(yù)期售價(jià)一期二期三期四期 住宅建筑面積179186179186 平平米米89944 平米89。
2、840.0 疊拼0.0 花園洋房0.0 小高層0.0 高層107120.0107120.0 0 酒店式公寓0.0 0 商業(yè)0.0 會(huì)所1000.0 學(xué)校 配套公建 整體地下室整體地下室指 小高層高層下 整體地下室,專 門算一項(xiàng) 42000。
3、制表日期: 備注:報(bào)修時(shí)間與要求施工時(shí)間可能為不同時(shí)間,必須詳細(xì)寫明; 是否及時(shí):報(bào)修時(shí)間至到場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)15分鐘。
4、07年12月 銷售收入估算表 序號(hào)內(nèi)容階段周期起止時(shí)間銷售均價(jià)銷售比例可銷售面積銷售金額 一商品住宅 98501008706685759.62 1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)3個(gè)月2006年912月9600543534179.15 1開盤銷售3個(gè)月2007年1。
5、理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加所得稅等非工程成本,請(qǐng)財(cái)務(wù)部提供或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn). 第一級(jí)的成本項(xiàng)目顯示為紅字及其下的第二級(jí)成本項(xiàng)目顯示為藍(lán)字為集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)定,第三級(jí)顯示為黑字 以下的成本項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整. 成本測(cè)算時(shí)應(yīng)明確各成本項(xiàng)目的工。
6、共綠地 組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積 16741674.00 產(chǎn)品構(gòu)成 占地面 積 容積率建筑面積 可售面 積 產(chǎn)品比例 平均每 戶面積 單元數(shù)戶數(shù) 住宅 16層住 宅 1620.0020,00020,000108 。
7、038132,820121,062513,429 結(jié)結(jié)算算利利潤(rùn)潤(rùn)1,65910,6784,76512,80321,41948,007 創(chuàng)創(chuàng)造造利利潤(rùn)潤(rùn)2,4308,0726,91612,43218,15748,007 各各表表間間勾勾稽稽。
8、投資10560.83萬(wàn)元,電院住宅回購(gòu)7142.85萬(wàn)元,商業(yè)部分投 資3417.98萬(wàn)元.商業(yè)租賃權(quán)20年,實(shí)際收益率可達(dá):290,實(shí)際年收益率: 14.5. 目 錄CONTENTS 3 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)介紹介紹介紹介紹 。
9、目環(huán)境調(diào)查和項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查 1 15 5 2 27 7 二二 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 2 28 8 3 31 1 第二第二部分部分 市場(chǎng)研究產(chǎn)品市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位定位及及營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃3232 14148 8 一一 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究3 32 2 9。
10、展產(chǎn)品規(guī)劃建議方面進(jìn)行延展 我們的思維導(dǎo)圖我們的思維導(dǎo)圖 開發(fā)背景開發(fā)背景 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 地塊解析及市場(chǎng)背景地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 案例。
11、每戶3人計(jì)算 3農(nóng)房面積平方米54375.00 按每人25平方米計(jì)算 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開墾費(fèi)1933.34按80為耕地,每平方米25元計(jì)算 土地有償使用費(fèi)2030.01按平方米。
12、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
13、4124830985元m2 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)221948309459元m2 5不可預(yù)見費(fèi)76348309158元m2 小小計(jì)計(jì)4 40 05 51 14 44 48 83 30 09 98 83 38 86 6元元mm2 2 二二開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用。
14、監(jiān)督費(fèi)1.75 勞保費(fèi)2.6028.6 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 住宅2.3元平方米 商品房3.2元平方米 3.2 消防審核及驗(yàn)收費(fèi)3元平方米1.5 施工圖審圖費(fèi)18元平方米9 招投標(biāo)等費(fèi)用0.707.7 勘察費(fèi)25元平方米12 設(shè)計(jì)費(fèi)18元平方米9。
15、m2 產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成占占地地面面積積容容積積率率建建筑筑面面積積可可售售面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例平平均均每每戶戶面面積積戶戶數(shù)數(shù) 1聯(lián)排別墅 2高層52,73052,660100130405 小計(jì)52,73052,660100130.02。
16、個(gè)70040000 其中住宅面積平方米136600土地費(fèi)用 配套公建平方米:6000 非配套公建平方米:21400 地下建筑面積平方米:26000 地下 車位個(gè):700貼現(xiàn)率 6.00 模型測(cè)算結(jié)果 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率IRR:IR。
17、地面積 垃圾清運(yùn)土地面積 臨建用房 土地定點(diǎn)測(cè)量土地面積 標(biāo)底編制費(fèi)建安成本 招投標(biāo)費(fèi)用建安成本 地形圖費(fèi)用土地面積 日照分析 前期工程改造費(fèi)用 合計(jì) 五規(guī)審費(fèi) 政府審批費(fèi) 環(huán)保施工許可證費(fèi)用 市政設(shè)施配套費(fèi) 工程交易服務(wù)費(fèi) 施工排污費(fèi)及噪。
18、每戶3人計(jì)算 3農(nóng)房面積平方米54375.00 按每人25平方米計(jì)算 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開墾費(fèi)1933.34按80為耕地,每平方米25元計(jì)算 土地有償使用費(fèi)2030.01按平方米。
19、m2 產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成占占地地面面積積容容積積率率建建筑筑面面積積可可售售面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例平平均均每每戶戶面面積積戶戶數(shù)數(shù) 1聯(lián)排別墅 2高層52,73052,660100130405 小計(jì)52,73052,660100130.02。
20、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
21、地地塊塊 5 5 棟棟 9 9 層層住住宅宅0808 地地塊塊 8 8 棟棟 8 8 層層住住宅宅1919 地地塊塊 4 4 棟棟 9 9 層層住住宅宅1919 地地塊塊 1414 棟棟 7 7 層層板板樓樓住住 宅宅 1 1棟棟 9 9 。
22、共綠地 組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積 16741674.00 產(chǎn)品構(gòu)成 占地面 積 容積率建筑面積 可售面 積 產(chǎn)品比例 平均每 戶面積 單元數(shù)戶數(shù) 住宅 16層住 宅 1620.0020,00020,000108 。
23、本科目以及建筑安裝工程下的三級(jí)科目為公司統(tǒng)一設(shè)定,其余的成本科目細(xì)節(jié) 目可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,可參考表41科目表. 4 成本測(cè)算時(shí)應(yīng)根據(jù)量?jī)r(jià)分離的原則進(jìn)行計(jì)算,并注明量?jī)r(jià)的計(jì)算思路.新項(xiàng)目或項(xiàng)目定位時(shí)的成本測(cè)算如無(wú)法細(xì)分時(shí),可根 據(jù)當(dāng)?shù)匾选?/p>
24、y Y1 Rental Income inc Tesco after tax1.516.3 IRR Property Co.2.1 IRR Combined2.1 Scheme Store gross10.5km2 Store net7.0。
25、7 二二 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 2828 3131 第二部分第二部分 市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策劃市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策劃3232 148148 一一 市 場(chǎng) 研 究 市 場(chǎng) 研 究 3 23 2 9 79 7 二二 項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目定位方案9。
26、目市調(diào)與分析 P46P66 第二章第二章 西安消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研及分析西安消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研及分析 P67P84 第一節(jié) 西安居民收入概況 P67P67 第二節(jié) 調(diào)查及分析方法說(shuō)明 P67P73 第三節(jié) 消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果與分析 P73P84 第三章第。
27、項(xiàng)目解讀 2828 3131 第二部分第二部分 市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策劃市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策劃3232 148148 一一 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究3232 9797 二二 項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目定位方案9797 104104 三三 營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策。
28、文華閣768已交房11文華閣 12春暉園1565已交房12春暉園 13濱湖惠園7906已交房13濱湖惠園 14濱湖明珠2422已交房14濱湖明珠 15棠溪人家244已交房15棠溪人家 合計(jì)51317合計(jì) 海恒金嶼海岸 安徽鹽業(yè)濱湖26000。
29、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
30、SWOT Analysis 項(xiàng)目SWOT分析 Market Gaps Analysis 市場(chǎng)空白點(diǎn)分析 Optimum Positioning and Retail Theming 市場(chǎng)定位與商業(yè)主題 Determine Optimum M。
31、地出讓金中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)之外的,另外發(fā)生的有關(guān)地上地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,安置及動(dòng)拆遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等.以及長(zhǎng)期各類土地租賃費(fèi)用交易費(fèi)用等,不含短期租賃費(fèi) 用及紅線外拆遷費(fèi)用,由于市政工程等原因造成的拆遷費(fèi)用歸入相。
32、筑平米銷售啟動(dòng)時(shí)間2010318 可售建筑面積186258186258 平平米米折合可售建筑面積208 元建筑平米項(xiàng)目銷售周期2.00 年 項(xiàng)目周期預(yù)期售價(jià)一期二期三期四期 住宅建筑面積179186179186 平平米米89944 平米89。
33、率30 1 1項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程計(jì)計(jì)劃劃?rùn)M橫道道圖圖 序序 號(hào)號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱 進(jìn)進(jìn)度度安安排排 20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下。
34、共綠地 組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積 16741674.00 產(chǎn)品構(gòu)成 占地面 積 容積率建筑面積 可售面 積 產(chǎn)品比例 平均每 戶面積 單元數(shù)戶數(shù) 住宅 16層住 宅 1620.0020,00020,000108 。
35、四部分第四部分 開發(fā)策略開發(fā)策略.8888一開發(fā)模式.88二土地開發(fā)策略.100三開發(fā)分期.103四招商策略.106第五部分第五部分 營(yíng)銷突破營(yíng)銷突破.109109一為什么要辦海博會(huì).109二如何舉辦海博會(huì).115附件一:附件一:某旅游度假。
36、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)及其下的第二級(jí)成本科目為集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)定,子公司在填報(bào)時(shí)不得更改.沒(méi)有的項(xiàng)目可填入本表中的其他字段.4上述八大類項(xiàng)目土地獲得價(jià)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施。
37、來(lái)的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為.國(guó)外:經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉夏普在其投資學(xué)中,將投資概念表述為:投資就是為了獲得可能的不確定的未來(lái)值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲.釋義11.2房地產(chǎn)投資分類按投資方式劃分,房地產(chǎn)投資可以分為:直接投資間接投資按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)。
38、78,52778,52722.47高層公寓18層130,878130,87837.44高層公寓21層52,35152,35114.98小小計(jì)計(jì)261,756261,756公共配套建筑18層酒店式公寓50,97650,976.014.5821。
39、01120500011780478.54904737.017.01597600.0597600.02 2347969523479695237617575.49852617.217.211908264.01908264.03 33960000。
40、 合 計(jì)2報(bào)報(bào) 建建 費(fèi)費(fèi) 含新型建材散裝水泥異地綠化人防3建建安安造造價(jià)價(jià)多層住宅小高層住宅 高層住宅商鋪車位 合 計(jì) 0 含土建安裝消防設(shè)備簡(jiǎn)裝等4前前期期費(fèi)費(fèi)用用市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)地勘設(shè)計(jì)費(fèi)2080元平方米施工圖審費(fèi)1元平方米環(huán)境評(píng)估費(fèi)1元平。
41、正常常經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年一一收收入入地下銷售收入80000地上租金55447920950。
42、游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積16741674.00產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積單元數(shù)戶數(shù)住宅16層住宅1620.0020,00020,0001083186類型2類型3類型4類型5小計(jì)1620.0020,00020。
43、同鑒證費(fèi)元1質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)元1.5建筑方案評(píng)審費(fèi)平方米0.203三建筑安裝工程費(fèi)土建工程平方米4四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)自來(lái)水平方米25.00雨污水平方米75.00供電平方米150.00弱電有線局域網(wǎng)監(jiān)控對(duì)講平方米35.00消防平方米30.00通信平方米1。
44、線8施工圖審查9勘察10地籍地形圖11自來(lái)水管網(wǎng)費(fèi)12合同審查費(fèi)13圖紙修改14地名費(fèi)15土地證分戶16綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)17證件費(fèi)18分戶土地證測(cè)繪費(fèi)19產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)20面積計(jì)算及實(shí)測(cè) 二區(qū)內(nèi)配套費(fèi)水電氣1供電1工程費(fèi)2戶表費(fèi)3內(nèi)網(wǎng)工程費(fèi)2供水。
45、 合 計(jì)2報(bào)報(bào) 建建 費(fèi)費(fèi) 含新型建材散裝水泥異地綠化人防3建建安安造造價(jià)價(jià)多層住宅小高層住宅 高層住宅商鋪車位 合 計(jì) 0 含土建安裝消防設(shè)備簡(jiǎn)裝等4前前期期費(fèi)費(fèi)用用市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)地勘設(shè)計(jì)費(fèi)2080元平方米施工圖審費(fèi)1元平方米環(huán)境評(píng)估費(fèi)1元平。
46、78,52778,52722.47高層公寓18層130,878130,87837.44高層公寓21層52,35152,35114.98小小計(jì)計(jì)261,756261,756公共配套建筑18層酒店式公寓50,97650,976.014.5821。
47、號(hào)內(nèi)容階段周期起止時(shí)間銷售均價(jià)銷售比例可銷售面積銷售金額一商品住宅 98501008706685759.621內(nèi)部認(rèn)購(gòu)3個(gè)月2006年912月9600543534179.151開盤銷售3個(gè)月2007年13月9800201741317064。
48、正常常經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年一一收收入入地下銷售收入80000地上租金55447920950。
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