1、作為城市現 有工業經濟活勱的重要承接地,從區域距離交通和功能 定位等方面看,區域未來價值有待政府導向從而提升. 臨港新城 規劃定位 生態宜居的樣板區現代服務業集聚區現代科教示范 區,后期政府區域投入加大未來發展有較好的遠景. 區域土地市場推。

2、突破空間突破空間, ,創意無限創意無限 5 總貨量 一期無電梯洋房一期無電梯洋房 占地:66670 總貨量:1088套 面積區間:70100 7090 占70 100 以上占30 二期電梯洋房二期電梯洋房 占地:73400 總貨量:1500。

3、定價的原則 1 1合理的市場價格應該是一個范圍.合理的市場價格應該是一個范圍. 2 2只有真正客觀地掌握了市場,才有可能制只有真正客觀地掌握了市場,才有可能制 定一份優秀的價目表.定一份優秀的價目表. 3 3價目表是工具,它首先是樓盤價值的。

4、 2.3.3 需求分析 . 10 2.4 區域分析 . 12 2.4.1 閔行 . 13 2.4.2 松江 . 14 2.4.3 青浦 . 14 2.4.4 浦東 . 14 2.4.5 南匯 . 15 2.4.6 城市中心區 . 15 2。

5、動 作出反應 本章討論3個問題: 一,制定價格一,制定價格 Setting the PriceSetting the Price 市場細分市場細分 舉例汽車舉例汽車 最高 梅塞德斯奔馳vs. Rolls Royce 豪華 奧迪 vs. Le。

6、據 1以周邊商鋪的租售價格調研為依據; 2以現定市場銷售均價為依據; 四各樓層商鋪銷售均價實用面積四各樓層商鋪銷售均價實用面積 1按年回報率 8,回報年限為 年計; 說明:經分析測算按年回報率 8,7,6計,回報年限分別為 12.5 年,1。

7、 40.10.0200.02020F6040試算1 19F10020開盤優惠2 18F8020泛銷售5000 戶型戶型戶型戶型404017F10001萬抵3000020000 房號01020304等級等級評分評分分值分值16F1000按時簽。

8、素質差異 成交單價定為3.15萬之間,總價在500600萬之間; 小高層151面價總價為420萬,與小高層總價差在80120萬也相對合理,拉開價差和客戶群. 產品分布情況 187 188 189 190落位在項 目地塊中間位置 為186下疊。

9、0 02 20 020F6040 19F10020 18F8020 戶戶型型戶戶型型404017F1000 房號01020304等等級級評評分分分分值值16F1000 10.10 0. .0 04 40 015F10050 優劣排序1 1。

10、0 權值和8.68.38.6 面積97007.6610761.8426404.2610760.72 理論總價值799945.8792013.73217835.1592542.19 平均權重8.246213474 項目總理論均價6796.91。

11、在主席無數晝不夜,親自 起草研討,丌斷推敲而成的心血杰作. 主席顧慮: 丌會賣 丌會講 丌了解 將寶當草 好戶型 精品質 通人性 省成本 寶有多好 1通人性 玄關超強收納系統 人體工程學設計: 黃金比例 黃金比例 符合人體工學 干濕分匙 。

12、期,銷售金額最大化; 2準確反映房源性價比關系; 3房源去化平衡符合預期; 4價格策略利于競爭,吻合推售節奏. 何謂 精準 Precision pricing 策 略 思 考 二定價的相關核心工作 1利潤和指標測算; 2競爭力分析和產品研究。

13、020 4周邊公共配套837637項目4120002020 5道路交通狀況6343.534本案 V V 6噪音環境544.51.534 7區位升值空間544.5342參參考考住住宅宅理理論論通通行行價價 P P pii1pii12 23 3。

14、定方案確定方案 確定均價確定均價 建立價格體系建立價格體系 確定方案確定方案 確定均價區間確定均價區間 形成價格初稿形成價格初稿 外部競爭論證外部競爭論證 內部價差論證內部價差論證 系數調整系數調整 確定最終均價確定最終均價 價格策略思考價。

15、300W 綠地新都會 6套,130150聯排 17070,200300W 華潤置地中央公園 2套, 160220聯排, 32960,500100W 寶安山水龍城聯排 114套,200300, 10500,210400W 恒達盤龍灣聯排 4套。

16、客按照自身的目標和思路,完成整個交易過程,實現企業經營 成果. 這個交易過程的核心環節就是定價與開盤組織. 1.定價的基礎知識 2.定價案例分析 3.定價的實際操作體會 4.開盤的基礎知識 5.開盤案例分析 6.開盤實際操作體會 目錄 1。

17、親自 起草研討,丌斷推敲而成的心血杰作. 主席顧慮: 丌會賣 丌會講 丌了解 將寶當草 好戶型 精品質 通人性 省成本 寶有多好 1通人性 玄關超強收納系統 人體工程學設計: 黃金比例 黃金比例 符合人體工學 干濕分匙 科學廚衛設計 選配緊。

18、 華僑城 純水岸15230300高層5.68萬13002400萬399全部售罄 懿德軒280320聯排60002000萬 大南山 德尚世家323聯排1012萬33003800萬3 紫園298聯排11萬3350萬0 寶安尖 崗山 曦城2202。

19、周邊社區 15 港澳廣場周邊社區多于本項目 0.3 4.50 人流量 15 本項目人流量略多于港澳廣場 0.3 3.00 商業氛圍 10 本項目周邊大學城商業氛圍較好 0.1 2.00 品牌主力店 5 項目主力店略次于港澳廣場 0.5 2。

20、易的攀升.但對于金山等較為封閉的區域性市場,客群面更為偏窄,政策釋 放的利好恐難以在市場上體現. 7 月中央多次表態房地產調控絕不放松 ,嚴格執行限購政策,而向來作為改善或投 資需求的別墅物業,受到限購的直接打壓影響最大.本身別墅物業需求彈。

21、業態的總銷售金額. 4.根據各業態可售面積定出各業態初始銷售均價. 5.5.最后在銷售階段根據最新市場變化和客戶試盤確定最終售價. 四 各業態定價標準 1.綜合體 四 各業態定價標準 1.綜合體 各類產品均價比原則各類產品均價比原則 產品類。

22、大部分都以底商為主,沿街商鋪較多,本項目優勢不大. 2開發商為了追求商鋪的利潤最大化,往往將商鋪在社區建成入住后,才開始銷售. 3上下兩層面積集中在 80250 左右; 方法方法 1 1:市場比較法測算項目售價:市場比較法測算項目售價 假。

23、三批總計開發6.48萬斱,其中 聯排別墅2.66萬斱,高層3.75萬斱. 關于項目運作目標的溝通 關于項目運作目標的溝通 實現項目高單價,形成 區域標桿 銷售3個億,回款1.68億,且項 目實收均價12500元m2 思源的理解: 定價多少取。

24、街整體形象,帶動人流,其租金標準應參照市場 行情,適當略低于租金基準定價,但租賃期應至少達 3 年以上,且每年租金價格要保證 5 左右的遞增. 如引進的項目,只有一般知名度或影響力,對整個商業街的幫助不大,則可以按租金基準 定價作為參考定價。

25、I11I2n11I11I21nI31I11I2R 2.0858744790.0285714292.415.42857143 P 3865.00271 租租金金收收益益定定價價法法 I1為租金增長率8 I2折現率5 I3市場投資報酬率6 n投。

26、ort 2 Copyright Centaline Group, 2010 目 錄 一定價策略 二別墅樓市環境及產品分析 三北區南區別墅均價 四北區別墅價格表形成 Code of this report 3 Copyright Cental。

27、作為城市現 有工業經濟活勱的重要承接地,從區域距離交通和功能 定位等方面看,區域未來價值有待政府導向從而提升. 臨港新城 規劃定位 生態宜居的樣板區現代服務業集聚區現代科教示范 區,后期政府區域投入加大未來發展有較好的遠景. 區域土地市場推。

28、31 聯體別墅 11357 4.87 經濟適用房 6328 2.71 底商及配套 4521 1.94 E36 標準辦公 13282 5.69 企業會所 9340 4.00 E37 E310 濱水商業街 10000 4.29 公寓式酒店 4。

29、定方案確定方案 確定均價確定均價 建立價格體系建立價格體系 確定方案確定方案 確定均價區間確定均價區間 形成價格初稿形成價格初稿 外部競爭論證外部競爭論證 內部價差論證內部價差論證 系數調整系數調整 確定最終均價確定最終均價 價格策略思考價。

30、目,房地產廹發企業丌得以訃購預訂排號發放VIP卡等斱 式,向買受人收取或變相收取定金預訂款等性質的貺用;也丌得通過商業網站以訃籌發放VIP卡網絡團購等斱 式,收取或變相收取定金預訂款等性質的貺用. 繼續嚴格執行住房限售政策 個人所得稅的申報。

31、定位如下:u 客群范圍:青浦區華新鎮及周邊鄉鎮;閔行區華漕鎮及周邊鄉鎮;西長寧區外環到中山公園 74路公交沿線u 公寓客群定位:年齡在2030歲之間,普通職員為主.購房目的以首次置業新上海人置業和改善置業當地人為主,面積需求為60100間的。

32、視野樓層差別等而確定不同的定價增減比例.p顧客感受定價法顧客感受定價法: 依顧客感受而定價.Page5二房地產定價策略二房地產定價策略Page6p 價格折扣與折讓策略p現金折扣:現金折扣:購買者如能及時付現或提早付現,公司則給予現金折扣.p。

33、 這種方法考慮了市場需求和行業競爭狀況, 在房地產競爭激烈的今天, 其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下, 為了不破壞整個市場價格的平衡,這是一種較常采用的定價方法, 但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標進行考慮, 這樣就顯得過于籠統。

34、采用隨行就市隨行就市的定價基礎,即按照行業中同類物業的現行平均價格水平為基礎來定價.此種定價法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊,與市場的需求競爭對手的態勢緊密相連,是最易被市場接受最主動出擊的定價方法.采取此方法,在很大程度上就是以競爭對。

35、等方面看,區域未來價值有待政府導向從而提升.臨港新城規劃定位生態宜居的樣板區現代服務業集聚區現代科教示范區,后期政府區域投入加大未來發展有較好的遠景.區域土地市場推出少而零散,有少量已成交土地開發緩慢,缺少政策引導,土地價值有待提升.普仁國。

36、路百靈陽光噴水池師 大 延 安 東 路紫林廣場蔡家街文昌北路中央公園寶山南路陽光佳居雅園公安廳二中XX機關幼兒園陽明祠遠景時代東 新 路中醫一附院東山公園文昌星園文昌閣十中中 山 東 路大十字省 醫亨特國際項項目目參參考考價價格格權權值值評。

37、裝飾0.330.930.910.351.541.230.98開發商實力及信譽0.110.130.330.340.440.430.39戶型設計0.150.530.320.240.440.430.310營銷推廣0.130.330.340.440。

38、區 別1234策劃中心項目三部樓 層 差 別區 域 差 別入戶便利區別駕車便利區別 根據社區車位規劃情況,一般社區車位會分為地上車位和地下車庫兩種.一般考慮一下三類情況:1停車便利性2車輛停放安全性3車輛停放地條件是否露天停放策劃中心項目三。

39、迪 vs. Lexus特別需要富豪Volvo 中檔別克 vs. Toyota便利衛護Escort類似品,但較便宜現代hyundai價格導向大發 公司必須對其產品在質量和價格上的定位作出決策.7種定位水平,互相之間并不直接競爭,而只是在各組的。

40、效微弱下半年嚴格土地政策以及相關貸款金融政策開始限制 29203310175616802087893264320032009 上海商品住宅成交量走勢 單位:萬平方米1. 中國樓市一貫是政策樓市2. 市場低迷扶持;市場過熱限制打壓,特征明顯。

41、6;少量三四室為輔,總建面15萬樓座戶型地上建筑面積電梯戶數戶型面積 戶型面積套數一期可售房源1B111516.72T4100941202B25798.72T49891643B25798.72T49891644B18933.92T41019。

42、10.0200.02020F6040試算119F10020開盤優惠218F8020泛銷售5000戶型戶型戶型戶型404017F10001萬抵3000020000房號01020304等級等級評分評分分值分值16F1000按時簽約1000010。

43、道和促銷是輔助手段,權重應小于道和促銷是輔助手段,權重應小于3030.一個項.一個項目只有在產品和價格上取得了競爭優勢,才能在目只有在產品和價格上取得了競爭優勢,才能在銷售表現上全面領先對手.銷售表現上全面領先對手.點評:點評: 房地產基礎。

44、總計:88套房源,面積:7852.07 .2產品以緊湊型三房為主;主力面積區間88陽光三房;330樓,地塊獨立,屬于項目邊緣地塊的單體樓,景觀組團匱乏,位于商業中心背后,臨近北環橋;本次定價貨量本次定價貨量30整層平面l30樓為南北向,分。

45、區 別1234策劃中心項目三部樓 層 差 別區 域 差 別入戶便利區別駕車便利區別 根據社區車位規劃情況,一般社區車位會分為地上車位和地下車庫兩種.一般考慮一下三類情況:1停車便利性2車輛停放安全性3車輛停放地條件是否露天停放策劃中心項目三。

46、誼 路百靈陽光噴水池師 大 延 安 東 路紫林廣場蔡 家 街文 昌 北 路中央公園寶 山 南 路陽光佳居雅園公安廳二中XX機關幼兒園陽明祠遠景時代東 新 路中醫一附院東山公園文昌星園文昌閣十中中 山 東 路大十字省 醫亨特國際項項目目參參考。